🪟

EDLS | Что сделать при окончании аренды

Статья опубликована 15/11/2023 • Внесены изменения 12/06/2024

🪟
Расторжение договора аренды — это процесс с чёткими правилами, которые защищают права как арендатора, так и арендодателя. В статье мы разберём, как правильно оформить уведомление, какие сроки нужно соблюдать в зависимости от различных обстоятельств, а также что делать при выезде, чтобы избежать споров и вернуть гарантийный депозит.

Самое важное, что нужно знать

  • Расторжение договора аренды регулируется чёткими правилами, которые различаются для арендатора и арендодателя.
  • Сроки уведомления зависят от типа жилья (меблированное или немеблированное) и причины расторжения: для арендатора это 1–3 месяца, для арендодателя — 3 или 6 месяцев.
  • Арендодатель может расторгнуть договор аренды только по строго определённым основаниям: продажа жилья, переезд для личного проживания или вселение близких родственников, а также нарушение условий аренды.
  • При продаже жилья арендатор имеет преимущественное право покупки (кроме меблированного жилья).
  • Все уведомления о расторжении должны быть оформлены письменно и вручены надёжным способом: заказным письмом с уведомлением, через судебного пристава или лично под подпись.
  • При выезде арендатор обязан расторгнуть коммунальные договоры, провести проверку состояния жилья и вернуть ключи, а арендодатель — вернуть гарантийный депозит (с учётом возможных вычетов за ущерб).

Читайте также: 📦Перевозка и хранение вещей во Франции 🙀Финансовая помощь при переезде 👀Административные формальности при переезде 🤼‍♀️Colocation| совместная аренда 🛟Как получить юридическую помощь

Предупредить, что съезжаю (préavis par le locataire), если инициатор – я.

Вы не обязаны объяснять арендатору, почему съезжаете, но срок уведомления может быть разный и зависит от типа жилья и особых обстоятельств:

  • Меблированное жильё (Meublé) — 1 месяц.
  • Немеблированное жильё (Vide):
    • Без обоснования — 3 месяца.
    • С обоснованием (если жильё расположено в зоне повышенного спроса и дефицита, zone tendue) — 1 месяц. Причины для обоснования:
      • начало первой работы (obtention d’un premier emploi) - что это значит?????
      • изменения в профессиональной деятельности (mutation professionnelle)
      • потеря работы (perte d’emploi), включая увольнение по сокращению штата, окончание срочного контракта или расторжение контракта
      • новая работа после увольнения
      • получатели дохода RSA
      • получатели пособия для совершеннолетних инвалидов
      • арендаторы, получившие социальное жильё
      • арендаторы, здоровье которых требует изменения места жительства
      • арендаторы, ставшие жертвами домашнего насилия.

Список коммун, расположенных в «зонах повышенного спроса и дефицита предложения» (zone tendue), приведен в приложении к указу от 10 мая 2013 года.

Получить предупреждение от арендодателя(préavis par le bailleur), если инициатор он

Сроки уведомления о расторжении договора аренды арендодателем:

  • меблированное жильё — 3 месяц
  • немеблированное жильё — 6 месяцев

Общие причины для расторжения:

  • Продажа жилья (congé pour revente).
  • Переезд арендодателя или его родственников в квартиру (congé pour reprise).
  • Нарушение законных норм (reprise pour motif légitime et sérieux), например, сдача без ведома владельца или систематическая неуплата аренды.

Рассмотрим эти причины подробнее.

Арендодатель хочет продать квартиру, свободной от обременения арендой

В этом случае арендатор получает преимущественное право покупки. Арендодатель обязан отправить уведомление, которое одновременно является предложением о продаже (offre de vente). В нём должны быть указаны цена и условия сделки. У арендатора есть два месяца с момента получения уведомления, чтобы принять или отклонить предложение.

Если арендатор соглашается на покупку, у него есть 2 месяца (или 4 месяца, если оформляется кредит) на заключение сделки после подтверждения согласия арендодателю. Если отказывается — может оставаться в квартире до истечения срока аренды.

🪟

Исключение: эти правила не действуют на меблированное жильё. В этом случае арендодатель может уведомить о продаже без предоставления преимущественного права покупки.

Арендодатель хочет жить в этой квартире сам

Арендодатель может расторгнуть договор аренды, если хочет сам поселиться в квартире или вселить туда близкого родственника. Для этого он отправляет арендатору уведомление, где указывает причину и степень родства с тем, кто будет там жить.

Кого считают близкими родственниками:

  • супруг или партнёр по PACS
  • сожитель (при совместном проживании не менее года)
  • родственники по нисходящей линии: родители, бабушки, дедушки, прабабушки, прадедушки
  • родственники по восходящей линии: дети, внуки, правнуки
  • родственники супруга, партнёра или сожителя в той же степени родства

Арендодатель обязан обосновать необходимость возврата жилья и указать, кто именно будет в нём проживать.

Новый арендодатель приобрел жилье, сданное в аренду

При покупке жилья с арендаторами новый владелец должен соблюдать правила расторжения договора аренды. Существует два типа уведомлений:

1. Уведомление о продаже (Congé pour revente).

Арендодатель хочет расторгнуть договор, чтобы продать жильё.

  • Если прошло больше 3 лет с момента покупки: уведомление можно отправить в конце текущего срока аренды.
  • Если прошло меньше 3 лет: уведомление можно отправить только после первого продления договора аренды.

2. Уведомление о возврате жилья (Congé pour reprise).

Арендодатель хочет расторгнуть договор, чтобы самому заселиться или вселить близкого родственника.

  • Если прошло больше 2 лет с момента покупки: уведомление можно отправить в конце текущего срока аренды.
  • Если прошло меньше 2 лет: уведомление можно отправить после окончания текущего срока аренды, но вернуть жильё можно только через 2 года после покупки.

Расторгнуть договор аренды

Для расторжения договора аренды как арендодатель, так и арендатор должны отправить уведомление в виде письма о завершении аренды (lettre de congé). Это можно сделать следующими способами:

  • заказным письмом с уведомлением о вручении (lettre recommandée avec accusé de réception)
  • через судебного пристава (acte d’huissier)
  • передачей лично с подписью получателя или получением подтверждения (remise en main propre contre émargement ou récépissé).
🪟
Внимание! Срок уведомления начинается с момента получения письма о завершении аренды. Если письмо не было вручено арендодателю или арендатору, а также было возвращено отправителю, то уведомление о завершении аренды считается недействительным.

Содержание уведомления о расторжении (Le contenu de la lettre de congé)

Сроки и содержание письма у арендаторов и арендодателей будут отличаться.

Уведомление от арендатора

Арендатор направляет уведомление арендодателю, если планирует покинуть жильё. В уведомлении необходимо указать:

  • Дата выезда — она должна наступить после истечения срока уведомления (1 или 3 месяца, если нет специального соглашения с арендодателем).
  • Причина уведомления — если арендатор хочет воспользоваться правом на уведомление за 1 месяц. Необходимо предоставить подтверждающие документы.
🪟

Если арендодатель не получит уведомление вовремя, дата выезда может быть признана недействительной.

Уведомление от арендодателя

Арендодатель направляет уведомление всем соарендаторам (или супругам/зарегистрированным партнёрам). Содержание уведомления зависит от причины расторжения договора:

Уведомление о продаже жилья (Congé pour revente)

Необходимо указать:

  • Цену и условия продажи.
  • Точное описание объекта (жилое помещение и дополнительные помещения).
  • Информацию об обязанностях арендодателя, а также о средствах правовой защиты и компенсации для арендатора.

Уведомление о переезде арендодателя или его родственника (Congé pour reprise)

Необходимо указать:

  • Причину уведомления (событие, обосновывающее необходимость возврата жилья).
  • Информацию об обязанностях арендодателя и путях обжалования и компенсации для арендатора.
  • Имена и адреса лиц, в чью пользу расторгается договор.
  • Степень родства между арендодателем и лицом/лицами, если речь идёт о близком родственнике.

Уведомление о нарушении законных норм (Reprise pour motif légitime et sérieux)

Необходимо указать конкретную причину расторжения договора аренды.

Образец письма арендатора о расторжении аренды

Имя и Фамилия арендатора

адрес, индекс, город

Objet : notification de congé de logement

Тема письма: уведомление о расторжении договора аренды

[Madame, Monsieur],

[Мадам, месье]

Je vais prochainement quitter le logement meublé dont je suis locataire.

В ближайшее время я бы хотел выехать из меблированного жилья, которое я арендую.

L'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 relative à l'amélioration des rapports locatifs, précise:

“Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.”

Статье 25-8 закона от 06.-7.1989 касающаяся совершенствования арендных отношений, предусматривает, что арендатор вправе расторгнуть договор в любое время при условии соблюдения одномесячного уведомительного срока, даже если срок действия договора сокращен до девяти месяцев.

Cette disposition s'applique donc dans ma situation, et ce même si des clauses au contrat diffèrent.

Это положение применимо к моей ситуации, несмотря на то, что условия договора отличаются.

Le congé prendra effet 1 mois après la date de remise du courrier.

Расторжение договора будет иметь место через 1 месяц после даты получения этого письма.

Afin de convenir ensemble d'une date pour vous remettre les clés du logement et réaliser ensemble l'état des lieux, je vous informe que le déménagement est prévu le [Дата прекращения аренды].

Для того чтобы согласовать дату встречи для передачи вам ключей от жилья и проведения с вами составления акта приема-передачи, сообщаю вам, что переезд запланирован на [Дата прекращения аренды].

Veuillez agréer, [Madame, Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.

Примите, [Мадам, Месье] мои наилучшие пожелания.

[Город], le [Дата]

[Подпись]

[Фамилия и Имя арендаторов]

При выдаче уведомления арендатор продолжает оплачивать арендную плату и коммунальные платежи до конца срока уведомления, за исключением случая, когда новый арендатор заменит его с согласия арендодателя.

Сумма арендной платы, которую должен оплатить арендатор, определяется пропорционально количеству дней, оставшихся до конца месяца. Если арендатор выезжает 5 сентября, он платит аренду только за 5 дней.

Расчёт простой: стоимость аренды × количество дней / общее число дней в месяце.

Например: аренда — 600 € в месяц.

Расчёт: 600 × 5 / 30 = 100 €.

Итого: 100 € за 5 дней.

Во время срока уведомления арендатор обязан разрешить арендодателю показывать квартиру потенциальным покупателям или новым арендаторам на таких условиях:

  • не менее 2 часов в день
  • только в рабочие дни (не в воскресенье и праздники).

📬Административная прописка

Что нужно сделать при выезде

Перед выездом арендатор выполняет необходимые небольшие ремонтные работы (замена уплотнителей на кранах, заделывание отверстий в стенах и т. д.) и убирает жилье.

Также возможно провести предварительную проверку состояния жилья, чтобы договориться о ремонте, который должен быть выполнен арендодателем или арендатором.

Проверить состояние квартиры при выезде и передать ключи (EDLS)

При передаче ключей между арендодателем (или его агентом по недвижимости) и арендатором составляется акт состояния квартиры при выезде (état des lieux de sortie — EDLS). В случае возникновения разногласий, составление акта при выезде может быть поручено судебному приставу (huissier). Затраты в таком случае будут разделены пополам между арендодателем и арендатором.

Арендодатель дополняет акт сдачи показаниями индивидуальных счетчиков потребления воды и/или энергии.

Арендатор сообщает свой новый адрес арендодателю.

Подробнее о составлении акта состояния квартиры при выезде читайте здесь.

За какой ущерб может быть выставлен счет арендатору

Жилье должно быть в том же состоянии, что и при въезде арендатора, при этом он не обязан приводить жилье в состояние «как новое».

То есть, естественный износ жилья (истирание краски, пола и т. д.) не может быть выставлен к оплате арендатору. Однако повреждения, вызванные неправильным использованием жилья (прожженный или испачканный ковер, дыры в стенах и т. д.), должны быть оплачены арендатором.

Если арендатор сделал какие-то изменения в апартаментах без согласия арендодателя, то он несет ответственность за восстановление первоначального состояния имущества.

Получить свой гарантийный депозит (dépôt de garantie)

Если состояние квартиры при выезде соответствует состоянию при въезде, собственник должен вернуть всю сумму залога (гарантийного депозита) арендатору в течение 1 месяца.

Если квартире был нанесен ущерб арендатором, собственник может вычесть стоимость ремонта из суммы залога. В этом случае у него есть 2 месяца, чтобы вернуть залог, вычтя из него расходы на ремонт. Он должен предоставить подтверждение расходов на ремонт (сметы, счета и т. д.).

Если расходы по восстановлению жилья превышают сумму залога, арендодатель может удержать полную сумму и потребовать от арендатора выплатить остаток.

Если арендодатель не возвращает залог (с вычетом или без вычета суммы на ремонт) арендатору у установленный срок, его сумма будет увеличена на сумму, равную 10% от ежемесячной арендной платы (без учета коммунальных услуг) за каждый новый месяц задержки (образец письма).

В случае совместной аренды (colocation)

Если арендаторы подписали общий договор аренды (bail collectif), то человек, покидающий жилье, не может требовать возврата залога. Он может либо дождаться, пока все сожители покинут жилье, чтобы вернуть свою часть залога, либо, если новый арендатор заменит его, попросить его выплатить эту сумму.

Если каждый арендатор подписал отдельный договор аренды (bail distinct), то залог является индивидуальным, и человек, покидающий жилье, может запросить его возврат.

Читайте также: 🛖Жить в комьюнити OACAS

Приостановить платежи и договоры

Арендатор должен расторгнуть договоры на электроэнергию, газ, водоснабжение (если он проживал в отдельном доме) и телефон, когда он покидает жилье.

Если он проживал в квартире на 1 января, то обязан уплатить налог на проживание (taxe d’habitation).

В многоквартирном доме оплата коммунальных услуг может быть организована двумя способами:

  • Арендодатель может сделать предварительный расчёт (arrêté des comptes provisoire), удержать до 20% залога и вернуть остаток (за вычетом расходов) в течение месяца после утверждения отчёта.
  • Арендатор и арендодатель могут сразу закрыть все счета при выезде (convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes).

Заключение

Расторжение договора аренды во Франции — процесс, требующий внимательности к деталям, но при правильном подходе он становится понятным и управляемым. Главное — чётко соблюдать сроки уведомления: для арендатора это 1–3 месяца в зависимости от типа жилья и обстоятельств, а для арендодателя — 3 или 6 месяцев. Не менее важно правильно оформить уведомление, указав все необходимые данные: причины, условия, а также подтверждающие документы, если они требуются.

Независимо от того, кто инициатор расторжения — арендатор или арендодатель, — процесс включает в себя не только отправку уведомления, но и выполнение ряда формальностей: проверку состояния жилья, расчёт оплаты за неполный месяц, возвращение залога и расторжение коммунальных договоров. Особое внимание стоит уделить составлению акта приёма-передачи жилья, чтобы избежать споров о компенсации за ущерб.

Надеемся, что помогли вам разобраться в нюансах. Если после прочтения статьи остались вопросы или вы хотите подстраховаться, можно обратиться к специалистам, которые помогут правильно оформить все документы и избежать ошибок.

Читайте также: 📦Перевозка и хранение вещей во Франции 🙀Финансовая помощь при переезде

🔗 Полезные ссылки

  • Список коммун, расположенных в «зонах повышенного спроса и дефицита предложения»
  • Уведомление о расторжении на сайте Service Public и PAP
  • Подробнее о EDLS

Национальное агентство информирования по вопросам с недвижимостью

Форма письма-уведомления о выезде за 1 месяц

Форма письма-уведомления о выезде за 3 месяца

Уведомление/предложение о продаже (offre de vente)

❓FAQ

➡️
Можно ли отменить направленное уведомление о прекращении аренды?

Может ли арендатор отменить уведомление о завершении аренды (congé) после того, как арендодатель получил это уведомление? Ответ заключается в том, что нет понятия отмены завершения аренды (rétractation du congé). Арендатор не может в одностороннем порядке решить отменить свое уведомление. Он может сообщить об этом владельцу, но у арендодателя нет никакой обязанности согласиться с такой отменой. В случае отказа арендодателя, арендатор должен покинуть помещение по окончании своего уведомительного срока.

Если арендатор хочет отозвать свое уведомление о завершении аренды (congé), это предполагает, что он хочет остаться в помещении. Если обе стороны согласны отменить уведомление, то будет считаться, что уведомление никогда не было дано, и арендный договор будет продолжаться в обычном порядке.
➡️
Как можно сократить срок предварительного уведомления с 3 месяцев до 1 месяца?

Срок предварительного уведомления (préavis), по умолчанию, для арендатора составляет три месяца. Арендатор может иметь право на сокращенный срок предварительного уведомления до одного месяца в следующих 11 исчерпывающих случаях, перечисленных в законе:

  1. изменения в профессиональной деятельности (mutation professionnelle)
  2. расположение жилья в зоне повышенного спроса и дефицита (zone tendue)
  3. потеря работы
  4. получение первой работы
  5. новая работа после увольнения
  6. состояние здоровья арендатора, обосновывающее смену места жительства;
  7. арендатор имеет ордер на защиту
  8. арендатор, супруг, партнер по договору гражданского солидаритета или сожитель находится под следствием, в рамках альтернативной процедуры следствия или приговора, даже не окончательного, в связи с насилием в отношении партнера или ребенка, проживающего с ним
  9. арендатор получает пособие RSA
  10. арендатор получает пособие для взрослых инвалидов (allocation adulte handicapé)
  11. арендатору предоставлено социальное жилье.
Для применения сокращенного срока предварительного уведомления арендатор должен предоставить документы, подтверждающие основание сокращенного уведомительного срока в своем уведомлении о завершении аренды (lettre de congé).

📚 Глоссарий

Acte d’huissier — акт судебного пристава; официальный документ, составленный судебным приставом для вручения уведомления о расторжении договора.

Allocation adulte handicapé — социальное пособие для людей с инвалидностью; даёт право на сокращение срока уведомления до 1 месяца.

Arrêté des comptes provisoire — предварительный расчёт коммунальных платежей в многоквартирном доме; арендодатель может удержать до 20% залога до утверждения ежегодного отчёта.

Bail collectif — общий договор аренды, подписанный всеми соарендаторами; залог возвращается только после выезда всех жильцов.

Bail distinct — индивидуальный договор аренды для каждого арендатора; залог возвращается при выезде конкретного жильца.

Congé pour revente — уведомление арендодателя о расторжении договора для продажи жилья; арендатор получает преимущественное право покупки (кроме меблированного жилья).

Congé pour reprise — уведомление арендодателя о расторжении договора для личного проживания или вселения близких родственников; требует обоснования причины и указания степени родства.

Dépôt de garantie — гарантийный депозит; сумма, которую арендатор вносит в качестве залога при заключении договора аренды; возвращается в течение 1–2 месяцев после выезда при отсутствии ущерба.

EDLS (État des lieux de sortie) — акт состояния квартиры при выезде; составляется при передаче ключей и фиксирует состояние жилья для расчёта возможного ущерба.

Huissier — судебный пристав; должностное лицо, уполномоченное составлять акты и вручать официальные документы, например, уведомления о расторжении аренды.

Lettre de congé — официальное письмо о завершении аренды, которое может быть отправлено заказным письмом с уведомлением, через судебного пристава или передано лично под подпись.

Lettre recommandée avec accusé de réception — заказное письмо с уведомлением о вручении; способ отправки уведомления, гарантирующий подтверждение получения адресатом.

Meublé — меблированное жильё, сдаваемое в аренду с мебелью и необходимой бытовой техникой; срок уведомления о выезде для арендатора — 1 месяц.

Préavis par le bailleur — официальное уведомление арендодателя о расторжении договора аренды; срок для меблированного жилья — 3 месяца, для немеблированного — 6 месяцев.

Préavis par le locataire — официальное уведомление арендатора о намерении покинуть жильё; срок зависит от типа жилья и обстоятельств.

Remise en main propre contre émargement ou récépissé — личная передача под подпись; способ вручения уведомления лично в руки получателю с подтверждением получения.

Reprise pour motif légitime et sérieux — уведомление арендодателя о расторжении договора из-за нарушений со стороны арендатора, например, несанкционированная сдача жилья или систематическая неуплата аренды.

RSA (Revenu de Solidarité Active) — французское социальное пособие для лиц с низким доходом; даёт право на сокращение срока уведомления до 1 месяца.

Taxe d’habitation — налог на проживание, который уплачивает арендатор, если он проживал в жилье на 1 января текущего года.

Vide — немеблированное жильё, сдаваемое без мебели; срок уведомления о выезде для арендатора — 3 месяца (или 1 месяц при наличии обоснованных причин в zone tendue).

Zone tendue — зона повышенного спроса и дефицита предложения; территории Франции, где спрос на жильё превышает предложение; в таких зонах арендатор может сократить срок уведомления до 1 месяца при наличии обоснованных причин.

Личный опыт авторов и читателей

🌋
Хотите поделиться своим опытом или задать вопрос о жизни во Франции? Этот раздел создан специально для обмена идеями и историями наших читатель:ниц.