На этой странице описываем действия, происходящие при расторжении договора аренды и выезде из квартиры (congé de logement, EDLS).
Я арендатор — когда предупредить, что съезжаю (Préavis par le locataire)Когда арендодатель должен предупредить (Préavis par le bailleur)Арендодатель хочет жить в этой квартире самАрендодатель хочет продать квартиру, свободной от обременения арендойВ случае приобретения жилья, сданного в арендуКак расторгнуть договор арендыСодержание уведомления о расторжении (Le contenu de la lettre de congé)В период уведомления (Pendant le préavis)Что нужно сделать при выездеПроверить состояние квартиры при выезде и передать ключи (EDLS)За какой ущерб может быть выставлен счет арендаторуВернуть гарантийный депозит (dépôt de garantie)Приостановить платежи и договоры🚨 Полезные ссылкиFAQЛичный опыт авторов и читателей
Способы окончания аренды различаются для арендатора (locataire) и арендодателя (bailleur).
Срок уведомления для арендатора может варьироваться от 1 до 3 месяцев, в зависимости от типа жилья, меблированного или без мебели, и ситуации арендатора.
Я арендатор — когда предупредить, что съезжаю (Préavis par le locataire)
Тип жилья (Type de logement) | Причина прекращения аренды (Contexte du congé) | Период уведомления (Délai de préavis) |
Меблированая (Meublé) | Без обоснования (Sans justification) | 1 месяц |
Без мебели (Vide) | Без обоснования (Sans justification) | 3 месяца |
ㅤ | С обоснованием в письме о расторжении, если жилье расположено в зоне повышенного спроса и дефицита (zone tendue) (*) | 1 месяц |
ㅤ | При наличии в качестве обоснования таких причин, как:
• начало первой работы (obtention d’un premier emploi)
• изменения в профессиональной деятельности (mutation professionnelle)
• потеря работы (perte d’emploi) (увольнение по сокращению штата, окончание срочного контракта или расторжение контракта)
• новая работа после увольнения
• получатели дохода RSA
• получатели пособия для совершеннолетних инвалидов
• арендаторы, получившие социальное жильё
• арендаторы, здоровье которыхявляется основанием для изменения места жительства
• арендаторы, ставшие жертвами домашнего насилия | ㅤ |
Список коммун, расположенных в "зонах повышенного спроса и дефицита предложения" (zone tendue), приведен в приложении к указу от 10 мая 2013 года.
Арендатор не обязан обосновывать свой уход перед арендодателем.
Однако, если он хочет воспользоваться преимуществами более позднего уведомления, он должен в обязательном порядке указать это в своем письме-уведомлении и предоставить арендодателю необходимые подтверждающие документы. Без подтверждающих документов срок уведомления составляет 3 месяца.
Когда арендодатель должен предупредить (Préavis par le bailleur)
Тип жилья (Type de logement) | Причина прекращения аренды (Contexte du congé) | Период уведомления (Délai de préavis) |
Меблированная (Meublé) | • по причине продажи (congé pour revente)
• по причине переселения арендодателя или его родственника в эту квартиру (congé pour reprise)
• по причине нарушения законных норм (reprise pour motif légitime et sérieux) - сдача без ведома владельца, систематическая неуплата аренды | за 3 месяца до окончания срока аренды |
Без мебели (Vide) | • по причине продажи (congé pour revente)
• по причине переезда арендодателя или его родственника в эту квартиру (congé pour reprise)
• по причине нарушения законных норм (reprise pour motif légitime et sérieux) - сдача без ведома владельца, систематическая неуплата аренды | за 6 месяцев до окончания срока аренды |
Арендодатель может расторгнуть договор аренды в 3 случаях, описанных выше. При этом арендодатель должен соблюдать определенные правила и уведомить арендатора не менее чем за 6 месяцев до окончания срока действия договора аренды в случае жилья без мебели и за 3 месяца в случае меблированного жилья, сдаваемого в качестве основного места жительства (résidence principale).
Арендодатель хочет жить в этой квартире сам
Арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды с целью использования жилья в качестве своего основного места жительства или размещения близких родственников (образец письма).
Близким родственником может быть супруг, партнер по Pacs, сожитель (не менее года вместе), родственники по нисходящей линии (родители, бабушки, дедушки, прабабушки и прадедушки), родственники по восходящей линии (дети, внуки, правнуки) или имеющие такое же родство по отношению к его супругу, партнеру или сожителю. Арендодатель обязан сообщить арендатору о характере связи с лицом, которое будет проживать в жилье, а также о причинах, обосновывающих необходимость в возврате помещения.
Арендодатель хочет продать квартиру, свободной от обременения арендой
В этом случае арендатор имеет приоритет на покупку жилья, и уведомление будет считаться предложением о продаже (offre de vente) [в нем должны быть указаны цена и условия продажи (образец письма)]. Если арендатор не желает покупать жилье, он может оставаться в ней до окончания срока аренды. Предложение о продаже (offre de vente) действует в течение первых 2 месяцев срока уведомления. Если арендатор принимает его, то у него есть 2 месяца (или 4, если он взял кредит) на покупку недвижимости после того, как он даст ответ арендодателю.
Однако эти меры не распространяются на аренду меблированного жилья: в этом случае арендодатель сможет направить арендатору уведомление о продаже без предоставления ему преимущественного права покупки.
В случае приобретения жилья, сданного в аренду
При покупке жилья, в котором проживают арендаторы, новому владельцу следует соблюдать следующие правила, установленные для расторжения договора аренды:
- "Congé pour revente" означает, что владелец имущества (арендодатель) решает прекратить договор аренды и забрать свой объект с целью продажи. Сроки для выдачи уведомления о завершении аренды и причины зависят от того, сколько времени прошло с момента покупки имущества:
- Если с момента покупки прошло более 3 лет, то арендодатель может выдать уведомление о завершении аренды к окончанию текущего срока аренды.
- Если с момента покупки прошло менее 3 лет, арендодатель может уведомить арендатора в конце первого продления аренды.
- "Congé pour reprise" означает, что арендодатель решает прекратить договор аренды и вернуть имущество с целью заселения в него самому или дать возможность членам семьи (как указано в тексте). Снова, сроки зависят от времени с момента покупки:
- Если с момента покупки прошло более 2 лет, то арендодатель может выдать уведомление о завершении аренды к окончанию текущего срока аренды.
- Если с момента покупки прошло менее 2 лет, арендодатель может выдать уведомление о завершении аренды после окончания текущего срока аренды, но должен подождать 2 года с момента покупки, прежде чем забрать имущество.
Как расторгнуть договор аренды
Для расторжения договора аренды как арендодатель, так и арендатор должны отправить уведомление в виде письма о завершении аренды (lettre de congé). Это можно сделать следующими способами:
- посредством отправки заказного письма с уведомлением о вручении (lettre recommandée avec accusé de réception);
- через судебного пристава (acte d’huissier);
- передачей лично с подписью получателя или получением подтверждения (remise en main propre contre émargement ou récépissé).
À savoir
- Срок уведомления начинается с момента получения письма о завершении аренды.
- Если письмо не было вручено арендодателю или арендатору, а также было возвращено отправителю, то уведомление о завершении аренды считается недействительным.
Содержание уведомления о расторжении (Le contenu de la lettre de congé)
Кто направляет уведомление | Обязательная информация |
Арендатор | • Дата, когда арендатор планирует покинуть жилье, и которая наступает после срока уведомления в 1 или 3 месяца (за исключением специального соглашения с арендодателем). Эта дата может оказаться недействительной, если арендодатель не получит уведомление своевременно.
• Причина уведомления, если арендатор хочет воспользоваться возможностью уведомления за 1 месяц. В этом случае,
Необходимо предоставить сопроводительные документы [см. выше]. |
Арендодатель (уведомление должно быть передано каждому из соарендаторов по договору или супругам/зарегистрированным партнерам). | По причине продажи (congé pour revente)
• Цена и условия продажи
• Точное описание объекта (жилое помещение и дополнительные помещения)
• Информационное уведомление, касающееся обязательств арендодателя, а также средств правовой защиты и компенсации для арендатора |
ㅤ | По причине переезда арендодателя или его родственника в эту квартиру (congé pour reprise)
• Причина уведомления: событие, которое обосновывает необходимость восстановления права на жилье.
• Информационное уведомление об обязанностях арендодателя и путях обжалования и компенсации для арендатора.
• Имена и адреса одного или нескольких лиц, в чью пользу прекращается аренда.
• Связь между арендодателем и одним или несколькими лицами, если арендодатель расторгает договор в пользу близкого родственника |
ㅤ | По причине нарушения законных норм (reprise pour motif légitime et sérieux)
• Указать причину прекращения аренды |
Образец письма о расторжении аренды
Имя и Фамилия арендатораадрес, индекс, город
Имя и Фамилия арендодателяАдрес, индекс, город
Objet : notification de congé de logementТема письма: уведомление о расторжении договора аренды
[Madame, Monsieur],[Мадам, месье]
Je vais prochainement quitter le logement meublé dont je suis locataire.В ближайшее время я бы хотел выехать из меблированного жилья, которое я арендую.
L'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 relative à l'amélioration des rapports locatifs, précise:«Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.»Статье 25-8 закона от 06.-7.1989 касающаяся совершенствования арендных отношений, предусматривает, что арендатор вправе расторгнуть договор в любое время при условии соблюдения одномесячного уведомительного срока, даже если срок действия договора сокращен до девяти месяцев.
Cette disposition s'applique donc dans ma situation, et ce même si des clauses au contrat diffèrent.Это положение применимо к моей ситуации, несмотря на то, что условия договора отличаются.
Le congé prendra effet 1 mois après la date de remise du courrier.Расторжение договора будет иметь место через 1 месяц после даты получения этого письма.
Afin de convenir ensemble d'une date pour vous remettre les clés du logement et réaliser ensemble l'état des lieux, je vous informe que le déménagement est prévu le [Дата прекращения аренды].Для того чтобы согласовать дату встречи для передачи вам ключей от жилья и проведения с вами составления акта приема-передачи, сообщаю вам, что переезд запланирован на [Дата прекращения аренды].
Veuillez agréer, [Madame, Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.Примите, [Мадам, Месье] мои наилучшие пожелания.
[Город], le [Дата][Подпись][Фамилия и Имя арендаторов]
В период уведомления (Pendant le préavis)
При выдаче уведомления арендатор должен продолжать оплачивать арендную плату и коммунальные платежи до конца срока уведомления, за исключением случая, когда новый арендатор заменит его с согласия арендодателя.
Сумма арендной платы, которую должен оплатить арендатор, определяется пропорционально количеству дней, оставшихся до конца месяца.
Exemple
Если арендатор покидает жилье 5 сентября:
- он оплатит арендную плату, умноженную на 5 и разделенную на 30, так как сентябрь имеет 30 дней.
- если он обычно платит 600 евро за аренду, включая коммунальные платежи, то он заплатит 100 евро (600 * 5 / 30 = 100).
Во время предварительного уведомления арендатор должен соблюдать право посещения квартиры арендодателем с целью продажи или сдачи в аренду жилья, не менее двух часов в течение рабочего дня (кроме воскресенья и праздничных дней).
Что нужно сделать при выезде
Перед своим выездом арендатор выполняет необходимые небольшие ремонтные работы (замена уплотнителей на кранах, заделывание отверстий в стенах и т. д.) и убирает жилье.
Также возможно провести предварительную ориентировочную проверку состояния жилья, чтобы договориться о ремонте, который должен быть выполнен арендодателем или арендатором.
Проверить состояние квартиры при выезде и передать ключи (EDLS)
При передаче ключей между арендодателем (или его агентом по недвижимости) и арендатором составляется акт состояния квартиры при выезде (état des lieux de sortie). В случае возникновения разногласий, составление акта при выезде может быть поручено судебному приставу (huissier.). Затраты в таком случае будут разделены пополам между арендодателем и арендатором.
Арендодатель дополняет акт-сдачи показаниями индивидуальных счетчиков потребления воды или энергии.
Арендатор сообщает свой новый адрес арендодателю.
За какой ущерб может быть выставлен счет арендатору
Жилье должно быть в том же состоянии, что и при въезде арендатора, при этом он не обязан приводить жилье в состояние “как новое”.
То есть, естественный износ жилья (истирание краски, пола и т. д.), связанный с использованием жилье в течение времени аренды, не может быть выставлен к оплате арендатору.
Однако повреждения, вызванные неправильным использованием жилья (прожженный или испачканный ковер, дыры в стенах и т. д.), должны быть оплачены арендатором.
Если арендатор сделал какие-то изменения в апартаментах без согласия арендодателя, то он несет ответственность за восстановление первоначального состояния имущества.
Вернуть гарантийный депозит (dépôt de garantie)
Если состояние квартиры при выезде соответствует состоянию при въезде, собственник должен вернуть всю сумму залога (гарантийного депозита) арендатору в течение 1 месяца.
Если квартире был нанесен ущерб арендатором, собственник может вычесть стоимость ремонта из суммы залога. В этом случае у него есть 2 месяца, чтобы вернуть залог, вычтя из него расходы на ремонт. Он должен предоставить подтверждение расходов на ремонт (сметы, счета и т. д.).
Если расходы по восстановлению жилья превышают сумму залога, арендодатель может удержать полную сумму и потребовать от арендатора выплатить остаток.
Если арендодатель не возвращает залог (с вычетом или без вычета суммы на ремонт) арендатору в 1 одного или 2 месяцев в зависимости от результата проверки состояния жилья, его сумма будет увеличена на сумму, равную 10 % от ежемесячной арендной платы (без учета коммунальных услуг) за каждый новый месяц задержки (образец письма).
В случае совместной аренды (colocation)
Если арендаторы подписали общий договор аренды (bail collectif), то человек, покидающий жилье, не может требовать возврата залога. Он может либо дождаться, пока все сожители покинут жилье, чтобы вернуть свою часть залога, либо, если новый арендатор заменит его, попросить его выплатить эту сумму.
Если каждый арендатор подписал отдельный договор аренды (bail distinct), то залог является индивидуальным, и человек, покидающий жилье, может запросить его возврат.
Приостановить платежи и договоры
Арендатор должен расторгнуть договоры на электроэнергию, газ, водоснабжение (если он проживал в отдельном доме) и телефон, когда он покидает жилье.
Если арендатор проживал в жилье на первое января года, он будет обязан уплатить налог на проживание (taxe d’habitation).
Если жилье находится в многоквартирном доме, оплата коммунальных услуг может осуществляться двумя способами:
- арендодатель может провести предварительное закрытие счетов (arrêté des comptes provisoire). В этом случае он сохраняет часть залога (не более 20 %) до ежегодного окончательного расчета расходов в здании. После он должен вернуть удержанную сумму арендатору (с вычетом средств, потраченных на оплату счетов) в течение 1 месяца после утверждения отчета;
- арендатор и арендодатель могут договориться об окончательной оплате всех счетов при выезде (convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes).
🚨 Полезные ссылки
- Уведомление о расторжении на сайте service public и PAP
FAQ
Можно ли отменить направленное уведомление о прекращении аренды?
Может ли арендатор отменить уведомление о завершении аренды (congé) после того, как арендодатель получил это уведомление? Ответ заключается в том, что нет понятия отмены завершения аренды (rétractation du congé). Арендатор не может в одностороннем порядке решить отменить свое уведомлени. Он может сообщить об этом владельцу, но у арендодателя нет никакой обязанности согласиться с такой отменой. В случае отказа арендодателя, арендатор должен покинуть помещение по окончании своего уведомительного срока.
👉 Если арендодатель хочет отозвать свое уведомление о завершении аренды (congé), это предполагает, что арендатор хочет остаться в помещении. Если обе стороны согласны отменить уведомление, то будет считаться, что уведомление никогда не было дано, и арендный договор будет продолжаться в обычном порядке.
Как можно сократить срок предварительного уведомления с 3 месяцев до 1 месяца?
Срок предварительного уведомления (préavis), по умолчанию, для арендатора составляет три месяца. Арендатор может иметь право на сокращенный срок предварительного уведомления до одного месяца в следующих 11 исчерпывающих случаях, перечисленных в законе:
- изменения в профессиональной деятельности (mutation professionnelle);
- расположение жилья в зоне повышенного спроса и дефицита (zone tendue);
- потеря работы;
- получение первой работы;
- новая работа после увольнения;
- состояние здоровья арендатора, обосновывающее смену места жительства;
- арендатор имеет ордер на защиту;
- арендатор, супруг, партнер по договору гражданского солидаритета или сожитель находится под следствием, в рамках альтернативной процедуры следствия или приговора, даже не окончательного, в связи с насилием в отношении партнера или ребенка, проживающего с ним;
- арендатор получает пособие RSA;
- арендатор получает пособие для взрослых инвалидов (allocation adulte handicapé);
- арендатору предоставлено социальное жилье.
⚠️ Для применения сокращенного срока предварительного уведомления арендатор должен предоставить документы, подтверждающие основание сокращенного уведомительного срока в своем уведомлении о завершении аренды (lettre de congé).
Личный опыт авторов и читателей
Если вы хотите поделиться личным опытом или предложить новую информацию по этой статье, напишите нам.