Статья опубликована 13/11/2023 • Последние изменения 04/05/2025
Заключение договора аренды во Франции — это не просто подписание бумаги, а целая система правил, обязательств и нюансов. Здесь важно понимать, на что вы соглашаетесь, как защитить свои права и какие последствия может иметь каждый пункт в контракте.
В этой статье мы подробно разбираем, как устроены договоры аренды, какие документы обязательны, что стоит проверить до подписания и как избежать распространённых ошибок.
Самое важное, что нужно знатьЗаключить договор аренды Договор аренды жилья без мебелиДоговор аренды жилья с мебельюОбязательные положения договора арендыПодписать акт о состоянии жилья при въездеЧто должно быть указано в акте о состоянии жилья при въездеЧто нужно будет оплатить при заселенииСовместная аренда жильяАренда для парыСожительствоАрендатор — только один из васВы оба — арендаторыВы в PACSВы в бракеСоциальная помощь при арендеЗаключение🔗 Полезные ссылки❓FAQ📚 ГлоссарийЛичный опыт авторов и читателей
Самое важное, что нужно знать
- Во Франции большинство квартир сдаются по контракту аренды (bail d’habitation) сроком на 1 год (меблированное жилье) или 3 года (немеблированное).
- Контракт всегда заключается в письменной форме, включает обязательный акт о состоянии жилья при въезде (état des lieux d’entrée), и содержит информацию о размере аренды, коммунальных расходах, продолжительности аренды, условиях расторжения и обязанностях сторон.
- Обязательно проверьте, есть ли в контракте оговорка о clause de solidarité (в случае совместной аренды) и как рассчитываются charges (по факту или фиксировано).
- При въезде в жилье составьте акт о состоянии жилья при въезде (état des lieux d’entrée — EDLE), чтобы при выезде не платить за чужие повреждения.
- При совместной аренде — форма аренды, при которой несколько человек делят одно жилье и при аренде для пары (сожительство, PACS или брак) — изучите нюансы и определитесь с формой договора.
- Приготовьтесь, что накануне заезда платить придется много: депозит, аренда за первый месяц и, если искали квартиру через агентство — еще и комиссию.
Читайте также: Как искать жилье в частном секторе Гарант для съема жилья Налоговая декларация Как открыть счет в банке Colocation | совместная аренда Финансовая помощь при переезде Перевозка и хранение вещей во Франции Временное жилье Как получить социальное жилье EDLE | Что сделать при заселении в квартиру Поиск работы CDI, CDD | основные положения Alternance | обучение через работу Работать во время учебы Стажировка во время учебы Бракосочетание PACS | Пакт гражданской солидарности Развод Смерть во Франции
Заключить договор аренды
Во Франции существуют два основных типа договора аренды (bail d’habitation / contrat de location):
- договор аренды жилья без мебели (bail de location vide / bail non meublé)
- договор аренды жилья с мебелью (bail de location meublée)
Они различаются по сроку действия, условиям расторжения и размеру депозита. Например, аренда пустой квартиры обычно дешевле, но минимальный срок действия договора составляет 3 года (6 лет, если арендодатель — юридическое лицо), а срок уведомления о выезде — 3 месяца. Однако в так называемых zones tendues — зонах с высоким спросом на жильё — арендатор имеет право на сокращённый срок уведомления: всего 1 месяц. Для меблированных квартир договор заключается обычно на 1 год с возможностью продления, а срок уведомления всегда составляет 1 месяц независимо от зоны.
Обратите внимание: жильё, признанное непригодным для проживания (logement insalubre или indécent), не может быть сдано в аренду. Такие квартиры не соответствуют минимальным требованиям по безопасности, гигиене, освещению, вентиляции и т.д. Заключение договора аренды на подобное жильё незаконно и может быть обжаловано в суде.
Договор аренды жилья без мебели
Аренда без мебели (location vide / non meublé / nue) — это классический случай аренды. Это не обязательно означает, что в нем отсутствуют мебель и оборудование. Например, может быть частично оборудованная кухня, что делает жилье более привлекательным.
Срок аренды составляет минимум 3 года, если арендодатель — частное лицо, и 6 лет, если арендодатель — юридическое лицо, такое как компания.
Договор аренды жилья с мебелью
Существует четыре виды договора аренды жилья с мебелью (location meublée):
1) Обычный договор аренды меблированного жилья (bail meublé classique). Арендатор может проживать в меблированном жилье, используя его как основное место жительства, в течение неопределённого срока — от нескольких месяцев до нескольких лет. В этом случае подписывается так называемый классический договор аренды, действующий 1 год с автоматическим продлением.
2) Договор аренды для студента (bail étudiant). Как следует из названия, этот договор адаптирован под учебный год: его срок составляет 9 месяцев. Чтобы договор считался студенческим, должны выполняться следующие условия:
- жильё должно быть меблированным (в соответствии с требованиями законодательства)
- будущий арендатор должен иметь статус студента
- срок действия не может превышать 9 месяцев
- договор не может быть продлён, даже автоматически
Так же, как и договор мобильности, студенческий договор прекращается автоматически в установленную дату. Если студент хочет остаться, и арендодатель согласен, стороны должны подписать новый договор. Это удобно для арендодателя, так как он может сдавать жильё посуточно между 2мя студенческими арендами, а арендатор с самого начала знает дату выезда.
Арендатор должен подтвердить свой студенческий статус. Ученики профучилищ и стажёры считаются наёмными работниками, а не студентами.
3) Договор для временного проживания (bail mobilité). Этот договор, утвержденный законом от 23 ноября 2018 года с целью предоставить больше гибкости для некоторых арендаторов, предназначен для лиц, которым необходимо жильё на короткий и заранее определённый срок — например, во время стажировки или обучения. Его срок составляет от 1 до 10 месяцев. Он может быть продлён, при условии, что общий срок не превысит 10 месяцев, и прекращается автоматически по окончании установленного в договоре срока.
4) Сезонный договор аренды (bail saisonnier). Этот договор касается исключительно краткосрочной аренды меблированного жилья в туристических целях. Он не может превышать 3 месяцев и определяет условия туристической аренды. В этом случае жильё не является основным местом жительства арендатора. В договоре чётко указываются даты начала и окончания аренды, поэтому арендатор выезжает без предварительного уведомления. Для владельца сезонный договор может дополнять студенческую аренду, что позволяет оптимизировать доход от недвижимости.
Меблированное жилье считается таковым, когда в нем присутствуют мебель и оборудование, необходимые для повседневной жизни арендатора. Закон от 31 июля 2015 года предусматривает список обязательной мебели, который должен быть предоставлен арендатору. В него входят:
- постельные принадлежности с одеялом или пледом
- жалюзи или шторы в спальнях
- плита для приготовления пищи
- духовой шкаф или микроволновая печь
- холодильник
- морозильник или морозильная камера с минимальной температурой -6°C
- достаточное количество посуды для приема пищи
- кухонные принадлежности
- стол
- стулья
- полки для хранения
- освещение
- бытовая техника для уборки, соответствующая характеристикам объекта (пылесос для ковров, веник и швабра для кафельных полов и т.д.)
При аренде меблированного жилья арендодатель может установить арендную плату на 10 - 20% выше, чем при аренде жилья без мебели. Подробный список различий между арендой меблированного жилья и жилья без мебели доступен по ссылке.
Арендодатель может направить уведомление только в конце срока действия договора, т.е. в конце каждого годичного периода. Уведомление должно быть сделано за три месяца. Его решение должно быть обосновано желанием продать недвижимость, занять ее для проживания (себя или членов своей семьи) или законной причиной (например, невыполнение арендатором своих обязательств).
Сравнительная таблица между вариантами договоров аренды жилья
Тип договора аренды | Тип договора (меблированное/без мебели) | Срок действия договора | Срок уведомления арендатора | Особенности |
Типовой договор аренды меблированного жилья (bail meublé classique) | Меблированное | 1 год | 1 месяц | Автоматически продлевается столько раз, сколько необходимо |
Договор для временного проживания (bail mobilité) | Меблированное | от 1 до 10 месяцев | 1 месяц | Возможно одно продление, но общий срок не может превышать 10 месяцев |
Договор аренды для студента (bail étudiant) | Меблированное | 9 месяцев | 1 месяц | Не продлевается |
Сезонный договор аренды (bail saisonnier) | Меблированное | До 3 месяцев | Нет | Даты въезда и выезда заранее определены |
Договор аренды жилья без мебели (bail de location vide / bail non meublé) | Без мебели | 3 или 6 лет | 3 месяца (1 месяц в некоторых случаях) | Автоматически продлевается столько раз, сколько необходимо |
Обязательные положения договора аренды
Вот перечень обязательной информации, которая должна быть включена в любой договор аренды жилья во Франции (bail d’habitation / contrat de location) в соответствии с законом n°89-462 от 6 июля 1989 года:
- идентификация сторон: имя, фамилия и адрес арендодателя и арендатора
- характеристика жилья: точный адрес, тип (меблированное или нет), общая площадь, количество комнат, наличие подсобных помещений (подвал, кладовка, гараж и т.д.)
- назначение аренды: жилье должно использоваться исключительно для проживания
- дата начала аренды и срок действия договора (3 года для немеблированного жилья, 1 год для меблированного, если арендодатель — физлицо)
- размер арендной платы, условия ее изменения (обычно — индексация по индексу INSEE), сумма коммунальных платежей (charges), способ их расчета (фактический или фиксированный)
- сумма залога (не более одного месяца аренды без учета коммунальных платежей для немеблированного жилья, двух месяцев — для меблированного)
- обязанности сторон: кто за что отвечает в ходе аренды (текущий ремонт, уведомления, использование помещения и т.д.)
- указание на размер последней арендной платы, если жилье находится в зоне с регулируемой арендой
- список приложений, которые могут включаться в договор: акт о состоянии жилья при въезде (état des lieux), список мебели (если жилье меблировано), энергетический паспорт (DPE), справка о рисках и загрязнениях (ERP), другие технические документы, копия правил внутреннего распорядка (réglement intérieur — если жилье в многоквартирном доме с кондоминиумом), информация о предыдущем арендаторе (если применимо)
Узнать, какие дополнительные обязательные условия относятся к вашему договору аренды, можно по этой ссылке:
Подписать акт о состоянии жилья при въезде
Перед подписанием договора аренды проводится финальный осмотр жилья. На его основе составляется акт о состоянии жилья при въезде (état des lieux d’entrée — EDLE). В гайде размещена очень подробная статья об акте о состоянии жилья при въезде (état des lieux d’entrée — EDLE).
В EDLE арендатор и арендодатель фиксируют текущее состояние квартиры и возможные дефекты, чтобы избежать споров при выезде.
Для état des lieux d’entrée — EDLE нет установленной формы. С примером такого документа вы можете ознакомиться по этой ссылке.
Акт заполняется в письменном виде в двух экземплярах в присутствии арендатора и арендодателя. Все оборудование, указанное в договоре аренды, должно быть в наличии и исправно.
При этом арендатор может потребовать от арендодателя внести изменения в акт о состоянии жилья при въезде (EDLE) при въезде в течение 10 календарных дней. Он также может подать такую просьбу в течение первого месяца отопительного сезона, если речь идет о состоянии отопительных элементов. Если арендодатель отказывается вносить изменения в акт о состоянии жилья при въезде (EDLE), арендатор может обратиться в комиссию департамента по урегулированию споров (commission départementale de conciliation — CDC), в ведении которой находится жилье.
Обратите внимание, что если вы арендуете жилье у компании и через агентство, то с вас могут попросить оплату за составление акта.
Бывает, что стороны не составляют акт о состоянии жилья при въезде. Это законно, но чревато рисками как для арендатора, так и для владельца. В таком случае жилье считается сданным в хорошем состоянии, и арендатор будет нести ответственность за все повреждения, даже если они были до него.
Что должно быть указано в акте о состоянии жилья при въезде
- дата составления
- адрес жилья
- имена и адреса арендатора и арендодателя
- при необходимости — данные третьей стороны, уполномоченной на оформление документа
- показания счетчиков воды, газа и электричества (если оплата по фактическому потреблению)
- перечень ключей и других средств доступа в помещения частного или общего пользования
- по каждой комнате: описание состояния стен, пола, потолка, сантехники, мебели и техники, а также рекомендуется сделать фотографии.
- подписи обеих сторон
Подписывая договор и акт, убедитесь, что в них указано все, что вы обсудили с арендодателем. Это — ваша защита на все время аренды.
Что нужно будет оплатить при заселении
При подписании акта о состоянии жилья и заключении договора аренды вам предстоят первые обязательные платежи:
- залог — обычно составляет сумму одного месяца аренды (без учета коммунальных услуг)
- первый месяц аренды, включающий арендную плату (loyer) и коммунальные услуги (charges) — если они не оплачиваются отдельно
- комиссию агентству, если вы арендовали жилье через агентство
Убедитесь, что у вас есть подтверждение всех оплат — квитанции или банковские выписки.
Совместная аренда жилья
Совместная аренда (сolocation) — это форма аренды, при которой несколько человек (не состоящих в браке или PACS — аналог «гражданского» брака), делят одно жилье. Это может быть как меблированное, так и немеблированное жилье.
Существуют два типа договоров при совместной аренде:
- единый договор аренды (contrat/bail unique) — все жильцы подписывают один общий договор с арендодателем
- каждый жилец подписывает отдельный договор (bail individuel) с владельцем жилья
Читайте также: Colocation | совместная аренда
Аренда для пары
Если вы снимаете жилье с партнером, то важно учитывать статус: сожительство, PACS или брак, так как это напрямую влияет на ваши права и обязанности.
Сожительство
Сожительство (concubinage) — это форма совместной жизни двух людей без официальной регистрации.
Во Франции этот статус может иметь юридические последствия.
Арендатор — только один из вас
Как арендатор, вы имеете право бесплатно разместить сожителя в своем жилье без необходимости указывать его имя в договоре и без обязательства информировать арендодателя.
Последствия:
- партнер не будет иметь юридических прав на жилье
- только вы будете нести ответственность за выплату арендной платы
- если вы решите покинуть жилье, ваш партнер тоже должен будет из него выехать
Если партнер жил в квартире не меньше года, при расставании он может претендовать на продолжение аренды. Но если возник спор с другими претендентами (например, родственниками), вопрос решается через суд.
Аналогичная ситуация в случае смерти арендатора: партнер может остаться в жилье, если жил в ней не менее года до смерти.
Во избежание возможных споров в будущем можно попросить арендодателя включить партнера в договор как соарендатора, но он не обязан соглашаться.
Если ситуация в отношениях вашей пары изменится: вы вступите в брак или заключите PACS, то, по закону, вы автоматически становитесь соарендатором.
Читайте также: Colocation | совместная аренда Бракосочетание PACS | Пакт гражданской солидарности Развод Смерть во Франции
Вы оба — арендаторы
Если вы вдвоем подписали договор, то имеет одинаковые права и обязанности по отношению к арендодателю:
- каждый обязан вносить свою долю арендной платы и коммунальных платежей
Читайте также: Colocation | совместная аренда
Вы в PACS
PACS (пакт гражданской солидарности — pacte civil de solidarité) — это договор между двумя совершеннолетними людьми, одного или различного пола, об организации совместной жизни. Такой договор более гибкий и возлагает меньше обязательств, чем классический брак.
У вас есть два варианта аренды:
- Один из партнеров — арендатор, как при сожительстве. Но есть существенное отличие: в случае оставления жилья одним из партнеров (расставание, длительная командировка) или даже его смерти другой имеет право остаться в этом жилье.
- Оба партнера — арендаторы. В этом случае вы несете солидарную ответственность за жилье до официального расторжения PACS, даже если один из вас уже съехал. Если вы не сможете прийти к согласию, спор может быть разрешен через суд.
Читайте также: PACS | Пакт гражданской солидарности
Вы в браке
В случае официально зарегистрированного брака оба супруга автоматически считаются соарендаторами, даже если договор подписан одним из них. Вы несете солидарную ответственность за оплату аренды.
При разводе ответственность за жилье сохраняется до официальной регистрации развода, даже если один из вас покинет жилье. Как и в случае с PACS, если вы не можете договориться о том, кто оставит жилье за собой после расставания, спор может быть разрешен через суд.
Социальная помощь при аренде
Независимо от вида договора, при аренде жилья вы можете претендовать на различные виды социальной поддержки в зависимости от вашей личной ситуации и уровня доходов. Помощь возможна даже при совместной аренде с родственником.
Виды помощи:
- Гарантия Visale (Garantie Visale) — депозит, предоставляемый группой Action Logement, которая также выступает гарантом.
- Жилищная субсидия Aide MOBILI-JEUNE — для молодых людей в возрасте до 30 лет, работающих по контракту «работа-учеба» в частной компании несельскохозяйственного сектора, покрывает часть арендной платы.
- LOCA-PASS — беспроцентный кредит на выплату залога.
- Помощь от фонда семейных пособий CAF или сельскохозяйственных социальных фондов MSA позволяет сократить расходы на ежемесячную оплату.
Заключение
Договор аренды во Франции — это не просто формальность, а важный документ, от которого зависит ваша правовая защищённость и комфорт проживания. Перед подписанием договора важно внимательно проверить его содержание: тип аренды, срок действия, условия расторжения, расчет коммунальных платежей, наличие оговорок о солидарной ответственности, а также приложенные документы. Особое внимание следует уделить акту о состоянии жилья при въезде — он поможет избежать спорных ситуаций при выезде.
Хорошее понимание своих прав и обязанностей, знание доступных форм социальной поддержки, а также аккуратное ведение документации помогут вам чувствовать себя уверенно в процессе аренды. Не стесняйтесь обращаться за консультацией и использовать доступные ресурсы — во Франции предусмотрены механизмы защиты арендаторов и поддержка со стороны государства.
🔗 Полезные ссылки
- Сайт национального агентства жилищной информации (ANIL)
- Шаблоны писем между арендодателем и жильцом по различным ситуациям
- Сайт для арендодателей BailFacile
❓FAQ
Кому следует подавать заявку на оптоволоконное соединение (raccordement de fibre optique)?
Все зависит от того, подключен ли дом и в каком он статусе:
Если дом уже подключён к оптоволокну:
Вы, как арендатор, можете самостоятельно запросить подключение у выбранного оператора (demander le raccordement). Это быстро и бесплатно — техник подключит интернет во время визита к вам домой.
Если здание ещё не подключено:
- нужно сообщить арендодателю заказным письмом (lettre recommandée) о своём намерении подключить оптоволокно
Если вы живете в многоквартирном доме с долевой собственностью (copropriété):
- Обращение отправляется арендодателю и управляющей компании (syndic). Также арендодатель может самостоятельно направить запрос в управляющую компанию.
- Вопрос ставится на повестку дня ближайшего общего собрания собственников (assemblée générale des copropriétaires). При одобрении работы оплачиваются и организуются владельцем и управляющей компанией.
Если вы живёте в частном доме:
Вы можете подключить оптоволокно, если район обслуживается. Арендодатель не может вам отказать, а расходы берёт на себя оператор связи.
Я снимаю меблированную квартиру и хочу заменить кровать, куда мне деть старую?
В этом случае следует договариваться с арендодателем, если он откажется, то вам придется найти место, чтобы хранить старую кровать и при выезде вернуть ее на место.
Могу ли я снять квартиру без контракта?
Можете, но в таком случае у вас не будет юридических прав на жилье и получение социальной помощи для его оплаты.
📚 Глоссарий
Assurance habitation — страхование жилья. Обязательно для арендатора, покрывает ущерб, причинённый жилью или соседям
Attestation d’employeur — справка от работодателя, подтверждающая трудоустройство, должность, доход и дату начала работы
Avis d’imposition — налоговая декларация за предыдущий год, подтверждающая доход
Bailleur — арендодатель, владелец жилья, сдающий его в аренду
Bail d'habitation/contrat de location — договор аренды
Carte d’identité — удостоверение личности. Может быть французская ID-карта, паспорт, ВНЖ
Caution — расписка от гаранта
CAF/ MSA — фонд семейных пособий/cельскохозяйственныt социальныt фонды — позволяют сократить расходы на оплату аренды
Charges au forfait — фиксированная сумма коммунальных расходов, не зависящая от потребления
Charges au réel — модель оплаты коммунальных услуг на основании фактического потребления. Производится перерасчёт в конце года
Charges locatives (charges) — коммунальные расходы, которые арендатор оплачивает отдельно или в составе ежемесячной суммы
Chauffage — система отопления
Сlause de solidarité — положение о солидарном исполнении обязательства по оплате при совместной аренде
Сolocation — совместная аренда, при которой несколько человек (не состоящих в браке или PACS — аналог «гражданского» брака, делят одно жилье
Dépôt de garantie — залог, вносимый при подписании контракта. Обычно составляет сумму одного месяца аренды без учёта коммунальных услуг
Dossier de location — комплект документов, предоставляемый арендатором для заключения договора аренды
État des lieux d’entrée — акт о состоянии жилья при въезде. Подробный документ с описанием состояния каждой комнаты, оборудования, показаний счётчиков
État des lieux de sortie — акт о состоянии жилья при выезде. Чтобы вернуть залог, жильё должно быть в том же состоянии, что и при въезде
Fiche de paye — платежная ведомость, справка о заработной плате за определённый период (обычно за 3 месяца)
Fosse septique — септик, автономная система канализации, требующая регулярного обслуживания
Garantie / Garant — поручительство. Лицо или организация, готовые покрыть арендные обязательства арендатора в случае его неплатежеспособности
Garantie Visale — депозит, предоставляемый группой Action Logement, которая также выступает гарантом
Insonorisation — шумоизоляция. Важный критерий при выборе жилья, особенно в многоквартирных домах
Justificatif de domicile — подтверждение текущего места жительства. Например, квитанции об оплате аренды, коммунальные счета, письмо от предыдущего арендодателя
Locataire — арендатор, съёмщик жилья
Loyer — арендная плата
LOCA-PASS — беспроцентный кредит на выплату залога
Moisissures — плесень. Может свидетельствовать о проблемах с вентиляцией или влажностью.
Ordonnance de protection — охранный ордер, выданный судьёй по семейным делам в случае регистрации факта домашнего насилия
PACS — аналог гражданского брака
Рression d’eau — напор воды
Рréavis — уведомление арендодателю
Tondeuse / Taille-haie — садовая техника: газонокосилка и инструмент для подрезки живой изгороди. Актуально при аренде частного дома
Tout-à-l’égout — центральная система канализации
Visite de l’appartement — осмотр квартиры
Личный опыт авторов и читателей
Хотите поделиться своим опытом или задать вопрос о жизни во Франции? Этот раздел создан специально для обмена идеями и историями наших читателей.
Телеграм • Instagram • Facebook • YouTube • Форма обратной связи