На этой странице описываем действия, происходящие после того, как ваше досье выбрали владельцы квартиры.
Что принести с собой на просмотр квартиры (visite de l’appartement)Из чего состоит досье арендатора?Как подготовиться к просмотру?Что важно для арендодателяЧто важно для будущего арендатораОсмотрите район, где располагается жильеЗадайте все интересующие вопросыМеблировкаУзнайте про коммунальные услугиПроверьте техническое состояние жильяЗаключаем договор аренды (bail de location)Что нужно будет оплатить в первый месяц?Как продлить договор аренды жилого помещения без мебели(renouvellement du bail en location vide)Продлеваем договор аренды с сохранением прежних условий (renouvellement du bail dans les mêmes conditions)Если нужна аренда на короткий срок (bail de courte durée)Если арендная плата изменилась (renouvellement du bail avec un nouveau loyer)А как продлить договор аренды квартиры с мебелью (renouvellement du bail en location meublée)Если арендная ставка изменилась (renouvellement du bail de location avec un nouveau loyer)Условия изменения арендной платы в малонаселенных зонах (zone détendue) (муниципалитетах, в которых не предусмотрен контроль за уровнем арендной платы) Условия изменения арендной платы в густонаселенных зонах (zone tendue) (муниципалитеты, в которых действует контроль за уровнем арендной платы)Какую формальную процедуру необходимо выполнить? 🔗 Полезные ссылки❓FAQВ случае оформления единого договора арендыВ случае оформления индивидуального договора арендыКак происходит прекращение совместной аренды?Уход одного из соарендаторов: каковы последствия?При едином договоре арендыПри индивидуальном договоре арендыВы проживаете в свободных отношениях (union libre) ?Имя только одного из вас будет фигурировать в договореКаковы последствия того, что только одно имя фигурирует в договоре?Можно ли добавить партнера в договор аренды в качестве соарендатора?Вы оба являетесь арендаторамиВы состоите в PACS?А знаете ли вы?Вы состоите в браке?Ваш дом уже подключен к оптоволоконной сети:Ваш дом не подключен к оптоволоконной сети:В многоквартирном доме с долевой собственностью (copropriété)В частном домеЛичный опыт авторов и читателей
Что принести с собой на просмотр квартиры (visite de l’appartement)
Обговорите заранее с владельцем список документов, которые он или она ожидают увидеть. Обычно это стандартный набор документов из досье.
Но владелец может ожидать также уже оформленную страховку на жилье (assurance habitation) и расписку от гаранта (caution solidaire/simple).
Полный список документов, которые потребуются собственнику жилья, доступен на сайте Service public.
À noter : Существует онлайн-сервис « Dossier Facile (locataire) », через который арендатор может загрузить необходимые документы и поделиться ими с арендодателем. В свою очередь, арендодатель может также создать аккаунт на « Dossier Facile (propriétaire) », чтобы предложить будущему арендатору использовать данный онлайн-сервис.
Из чего состоит досье арендатора?
- Документы, подтверждающие личность (Justificatif d’identité)
Имеются в виду паспорт и вид на жительство. Арендатор может предоставить копию документов, однако арендодатель имеет право увидеть оригиналы документов.
- Документ, подтверждающий место жительства (Justificatif de domicile)
Арендодатель может также потребовать 3 последние квитанции об оплате аренды жилья или справку от вашего последнего арендодателя о том, что вы не имеете задолженностей по оплате аренды квартиры или коммунальных услуг.
- Документы, подтверждающие уровень дохода и занятость (Justificatifs de ressources et de situation professionnelle)
Арендодатель может потребовать один или несколько документов из нижеперечисленных: 3 последних квитанции о получении заработной платы, последнее или предпоследнее налоговое уведомление (avis d’imposition или avis de non-imposition), трудовой договор (лучше всего иметь бессрочный трудовой договор – CDI) или договор о прохождении стажировки, а также в случае необходимости – справку от имени вашего работодателя с информацией о занимаемой должности, уровне заработной платы, начале вступления в рабочие обязанности и, при необходимости – длительность испытательного срока. Студенты предоставляют справку из учебного заведения.
- Поручительство от гаранта
Во Франции практически невозможно снять жильё без поручителя (garant). Например, студенты чаще всего подают документы, подтверждающие доходы родителей.
Гарантами могут быть родственники, друзья, работодатель, банк или государство.
Поручитель должен подписать договор гаранта. Если речь идёт о физическом лице, то обычно ему нужно предоставить :
- документ, удостоверяющий личность и подтверждающий легальность проживания во Франции
- платежные, а также налоговые ведомости
- и главное, стабильный профессиональный статус, позволяющий иметь доход, превышающий арендную плату как минимум в 3 раза
Гарант для съема жильяЧитайте также:
В дальнейшем вам потребуются: справка об оформлении страхования жилья (attestation de l’assurance d’habitation multirisque) и залог (dépôt de garantie).
Как подготовиться к просмотру?
На данном этапе вы сможете понять, полностью ли удовлетворяет то или иное жилье вашим критериям. Однако это также является возможностью для арендодателя познакомиться с вами и запросить ваше досье, если вы все еще будете заинтересованы. Как правило, вы будете далеко не единственным кандидатом на съем жилья – арендодатель будет выбирать между всеми потенциальными арендаторами, пришедшими посмотреть жилье.
Что важно для арендодателя
Чтобы повысить ваши шансы, заранее подготовьтесь и приходите с уже полностью готовым досье.
При ознакомлении с вашим досье арендодатель обращает внимание на 3 составляющие, которые должны его убедить в следующем:
> Сможете ли вы стабильно оплачивать вашу аренду?
> Будете ли вы поддерживать квартиру в хорошем состоянии?
> Останетесь ли вы в этом жилье не менее чем на год или два?
Приходите на встречу с арендодателем в опрятном виде и постарайтесь расположить его к себе. Конечно, это не собеседование о приеме на работу, однако первое впечатление может и здесь сыграть большую роль. Не забывайте, что владелец жилья / арендодатель доверяет вам свою собственность. Если вы произведете впечатление заботливого человека, которому он может доверять жилье, это большой плюс. Воспользуйтесь всеми возможностями!
Что важно для будущего арендатора
Осмотрите район, где располагается жилье
Местоположение также играет важную роль в выборе жилья. Доступность магазинов, транспорта, досуга, школ, детских садов и площадок для игр могут повлиять на ваше решение. Заранее определите наиболее интересующие вас пункты и запишите их в карточках, которые мы советуем вам подготовить для каждого просмотра квартиры.
Задайте все интересующие вопросы
Уточните следующие моменты:
- Когда именно жилье будет свободно (à quelle date le logement est-il libre)?
- На какой срок будет подписан контракт аренды (quelle est la durée du contrat)?
- Есть ли в квартире стиральная/сушильная машина (est-ce qu’il y a une entrée laveuse-sécheuse dans l’appartement)? Если нет, далеко ли находится прачечная (y a-t-il une buanderie dans l’immeuble ou à proximité)?
- Имеется ли частная парковка (y a-t-il un stationnement privé)? С дополнительной платой или без (avec ou sans frais supplémentaires)?
- Есть ли дополнительное помещение для хранения вещей (y a-t-il un espace de rangement supplémentaire (locker))? Если да, то где оно находится (où se trouve-t-il )?
- Разрешено ли проживание с домашними животными (Les animaux sont-ils permis)? Если да, то какими ( lesquels)?
Если вы хотите арендовать квартиру, обратите также внимание на характеристики многоквартирного дома: защищен ли доступ в подъезд? Где располагается почтовый ящик? Есть ли лифт при необходимости? В хорошем ли состоянии содержится лестничный пролет? Если Вас интересует жилье, уточните все, что так или иначе может повлиять на вашу повседневную жизнь.
Если вы хотите арендовать частный дом, осмотрите сад (при наличии), так как забота о нем ложится на вас как на арендатора. Спросите арендодателя, оставляет ли он вам какие-либо инструменты (outils): газонокосилку (tondeuse), хедж-триммер (taille-haie). Если нет, то, вероятно, вам придется обзавестись необходимыми инструментами. Поинтересуйтесь, какое в доме отопление (mode de chauffage) и во сколько в среднем оно обходится. Спросите, подключен ли дом к канализационной системе (tout-à-l’égout) или там установлен отстойник (fosse septique), требующий обслуживания.
Меблировка
Если арендованное жилье сдается с мебелью, и прошлый арендатор все еще проживает там на момент визита, обязательно уточните, какая именно мебель там останется. Таким образом вы сможете избежать недопониманий, так как арендаторы часто привозят личную мебель дополнительно к уже имеющейся и забирают ее при отъезде.
Узнайте про коммунальные услуги
Входят ли электричество, отопление и горячая вода в стоимость аренды?
Если сдается меблированное жилье: уточните, оплачиваются ли коммунальные услуги по реальному расходу или по тарифу.
- Если по реальному расходу (charges au réel), то это означает, что вы оплачиваете авансом (provision) ту сумму, которая рассчитана в прогнозируемом бюджете. Затем, один раз в год арендодатель осуществляет перерасчет и берет с вас недоплату, если аванс не полностью покрывает все ваши расходы по коммунальным услугам. Бывает, что ваш реальный расход меньше прогнозируемого, и в таком случае арендодатель возвращает вам переплату из оплаченного вами аванса за коммунальные услуги.
- Если по тарифу (charges au forfait), то сумма, которую вы оплачиваете, полностью покрывает расход на коммунальные услуги. В этом случае арендодатель не заявит вам о недоплате стоимости коммунальных услуг.
Проверьте техническое состояние жилья
- Напор холодной и горячей воды (pression d’eau et eau chaude)
Одновременно откройте несколько кранов, включите душ и смойте воду в унитазе. Если напор воды становится слабым, могут возникнуть проблемы, когда жильцы будут одновременно пользоваться водой. Заодно проверьте, хорошо ли функционируют горячая вода. Убедитесь, что все электрические приборы исправны.
- Изоляция и отопление (isolation et chauffage)
Включите систему отопления и проверьте, чтобы каждая комната отапливалась отдельно. Если вы должны будете оплачивать электричество, поинтересуйтесь у бывшего арендатора жилья, какой расход был у него. Это позволит вам получить представление об уровне теплоизоляции жилья, а также расходах на коммунальные услуги, которые вас ожидают.
- Плесень (moisissures)
Проверьте углы стен, пространство за мебелью, дно шкафов, ванную комнату – в общем, все места, где может появляться плесень. Наличие плесени может означать, что помещение плохо вентилируется или туда попадает вода, устранением утечки которой никто не занимался ранее.
- Звукоизоляция (insonorisation)
При просмотре жилья, обратите внимание на шум. Попросите кого-нибудь громко говорить или включить музыку в коридоре, чтобы понять, мешает ли вам шум. При возможности, организуйте визит вечером, это время, когда наибольшее количество соседей находится дома.
- Совместное прочтение результатов энергетической экспертизы
Перед тем как передать квартиру новым арендаторам владельцы проводят экспертную оценку энергетического уровня квартиры.
Этот документ содержит как инфо о состоянии квартиры:
- насколько окна и стены держат тепло;
- в каком состоянии проводка;
- какие есть риски;
- какие рекомендации по улучшению.
Содержит также информацию об окружающем районе.
Заключаем договор аренды (bail de location)
До подписания договора вас попросят оплатить страховку на жильё (assurance habitation multirisque) с начальной датой в день подписания контракта. Так-же вам нужно сделать гарантийный взнос.
В день подписания контракта на сдачу квартиры до выдачи ключей, квартиру осматривают и все повреждения и неисправности заносятся в акт о ее состоянии на момент сдачи (état des lieux d’entrée). Составление этого документа происходит при участии обеих сторон. Рекомендуется сделать фотографии собственности.
В жилье должно присутствовать все оборудование, описанное в договоре об аренде жилья (contrat de location).
Акт о состоянии жилого помещения (état des lieux d’entrée) должен быть оформлен в письменном виде в двух экземплярах (один для арендатора, другой – для арендодателя).
Акт о состоянии жилого помещения при въезде арендатора (état des lieux d’entrée) при въезде арендатора предполагает осмотр жилья и, при необходимости, инвентаризацию мебели и технического оснащения жилья. Бывают случаи, когда акт о состоянии жилого помещения не составляется однако это представляет определенные риски как для арендатора, так и для арендодателя.
Акт о состоянии жилого помещения при въезде арендатора должен содержать детальное описание жилья и находящихся там вещей. Также указывается состояние, в котором находится жилье и вещи. Акт должен содержать, как минимум, следующую информацию:
- Тип акта: опись состояния жилья при въезде арендатора (état des lieux d’entrée)
- Дата оформления документа
- Местоположение жилья
- Имена или наименования сторон – арендатора и арендодателя (locataire, bailleur), а также адрес проживания или юридический адрес арендодателя
- Если потребуется, имена или названия, а также адрес проживания или юридический адрес человека или организации, уполномоченные для составления акта о состоянии жилого помещения
- Если потребуется, показания индивидуальных счетчиков потребления воды и энергии (в случаях, когда коммунальные платежи вносятся не по тарифу)
- Ключи и любые другие средства доступа в помещения частного или общего пользования
- Для каждой комнаты или части жилого помещения – точное описание состояния покрытия пола, стен и потолка, оборудования и элементов помещения. Эту информацию можно дополнить наблюдениями или оговорками, а также изображениями.
- Подписи сторон – арендатора и арендодателя (locataire, bailleur) или людей и организаций, уполномоченных для составления акта о состоянии жилого помещения.
Когда арендатор покидает жилье, необходимо составить акт о состоянии жилого помещения при выезде арендатора (état des lieux de sortie).
Заселение в квартируЧитайте также:
Что нужно будет оплатить в первый месяц?
При заключении état des lieux d’entrée вам потребуется оплатить:
- залог (dépôt de garantie)
- первый месяц аренды жилья, состоящий из самой аренды (loyer) и коммунальных услуг (charges)
- комиссию агентству (при самостоятельном поиске комиссию платить не придётся)
Как продлить договор аренды жилого помещения без мебели(renouvellement du bail en location vide)
По окончании срока аренды, если арендодатель не заявил о желании занять жилое помещение или продать его, или если он не представил другой веской и законной причины, действие договора аренды продлевается.
Может возникнуть три ситуации, но в любом случае залог за жилье, размер которого был определен в начале, остается неизменным, вне зависимости от изменений в условиях продления договора или в сумме арендной платы.
Продлеваем договор аренды с сохранением прежних условий (renouvellement du bail dans les mêmes conditions)
Арендодатель не предпринимает никаких действий. Договор аренды продлевается на три года, если арендодатель является физическим лицом, или на 6 лет, если это юридическое лицо (общество (société), страховая компания).
Составление нового договора аренды необязательно: его продление осуществляется на условиях первоначального договора.
Если в договоре аренды фигурирует пункт о пересмотре цен, арендная плата может быть повышена. Однако рост арендной платы не может превышать контрольный индекс колебания цен на аренду помещений IRL (indice de référence des loyers), публикуемый организацией INSEE. Для перерасчета будет приниматься во внимание индекс за тот квартал, о котором указано в договоре аренды. Если же в договоре нет такой оговорки, перерасчет будет произведен по последнему индексу IRL, опубликованному на день подписания договора аренды. При пересмотре суммы арендной платы, необходимо сравнить этот индекс с индексом, известным по состоянию на день пересмотра арендной платы.
Начиная с 27 марта 2014, арендодатель имеет право запросить у вас пересмотр арендной платы в течение одного года после даты, предусмотренной для этого (см. образец письма). Если арендодатель оповестит вас об изменении уровня арендной платы в рамках этого срока, то изменение вступит в силу в день обращения арендодателя. По истечении срока, арендодатель не может повысить вам арендную плату на этот год.
Если нужна аренда на короткий срок (bail de courte durée)
Арендодатель-частное лицо может предложить договор аренды на срок менее трех лет, но не менее чем на один год, если по определенным личным или семейным обстоятельствам он должен вернуть себе жилье в короткий срок (например, выход на пенсию или необходимость заселить в данное жилье члена семьи).
В таком случае, он должен оповестить об этом арендатора не менее чем за 6 месяцев до конца срока аренды.
Оформляется новый договор аренды, который должен содержать информацию о причинах оформления договора на срок менее трех лет. Арендодатель также должен будет оповестить арендатора о грядущем окончании срока аренды не менее чем за 2 месяца в заказном письме с подтверждением о получении (lettre recommandée avec avis de réception) или актом судебного пристава (acte d'huissier) (см. образец письма).
Арендная плата может быть изменена, если в договоре фигурирует пункт, позволяющий это сделать. Изменение арендной платы не может превышать контрольный индекс колебания цен на аренду помещений (IRL) публикуемый организацией INSEE (см. образец письма).
Если арендная плата изменилась (renouvellement du bail avec un nouveau loyer)
При продлении договора, арендная плата может быть скорректирована в соответствии с условиями, определенными законом.
А как продлить договор аренды квартиры с мебелью (renouvellement du bail en location meublée)
Договор аренды меблированного жилого помещения оформляется на срок не менее одного года. По окончании срока аренды и при отсутствии уведомления со стороны арендодателя или арендатора, или при отсутствии предложения о внесении изменений, данный договор аренды продлевается автоматически на один год и на прежних условиях.
Если арендатор является студентом, стороны могут договориться об оформлении договора на 9 месяцев. Такой договор не подлежит автоматическому продлению. В этом случае, договор аренды заканчивается, если стороны не договариваются о его продлении.
Если арендная ставка изменилась (renouvellement du bail de location avec un nouveau loyer)
При продлении договора аренды, условия корректировки арендной платы могут варьироваться в зависимости от географического расположения жилья. Существует разница между малонаселенными и густонаселенными районами, причем для последних характерен, в частности, дисбаланс между спросом и предложением на жилье (это можно уточнить по месту жительства в одном из ADIL).
Bon à savoir : с 24 августа 2022 при продлении или молчаливом продлении договора аренды жилых помещений энергетической категории F или G арендодатель не может повысить арендную плату (в нематериковой Франции – с 1 июля 2024).
Условия изменения арендной платы в малонаселенных зонах (zone détendue) (муниципалитетах, в которых не предусмотрен контроль за уровнем арендной платы)
На этапе продления договора аренды, собственник жилья может предложить повысить арендную плату, но только при условии, что прежняя арендная плата значительно занижена в сравнении со стоимостью других жилых помещений такого же типа по соседству.
Условия изменения арендной платы в густонаселенных зонах (zone tendue) (муниципалитеты, в которых действует контроль за уровнем арендной платы)
На этапе продления договора аренды, арендная плата может быть изменена в соответствии с контрольным индексом колебания цен на аренду помещений (IRL), публикуемый INSEE. Это возможно в случае, когда один из пунктов договора аренды позволяет это сделать и только в соответствии с законном (см. образец письма).
В любом случае, арендная плата может быть пересмотрена:
- Если прежняя арендная плата явно занижена;
- Если в жилье были проведены ремонтные или косметические работы (см. образец письма).
Необходимо отметить, что в некоторых муниципалитетах действуют особые условия:
- Paris (75), с 1 июля 2019;
- Lille, Hellemmes, Lomme (59), с 1 марта 2020;
- муниципалитеты, входящие в состав Территориального общественного учреждения Plaine Commune, т.е. Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains и Villetaneuse (93), с 1 июня 2021;
- Lyon и Villeurbanne (69), с 1 ноября 2021;
- муниципалитеты, входящие в состав Территориального общественного учреждения Est Ensemble, т.е. Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-Le-Sec, Pantin и Romainville (93) с 1 декабря 2021;
- Montpellier (34), с 1 июля 2022;
- Bordeaux (33), с 15 июля 2022.
В этих зонах будут действовать две специальные процедуры по изменению арендной платы на этапе продления договора аренды. Арендатор имеет право запросить уменьшение арендной платы (engager une action en diminution de loyer), если арендная плата по договору (не включающая дополнительные расходы) превышает максимальную арендную плату, которая публикуется префектом департамента. В таком случае, арендатор должен обратиться к арендодателю с предложением об изменении арендной платы (см. образец письма), не менее чем за пять месяцев до окончания срока действия договора аренды, в соответствии с формальными условиями, предусмотренными для уведомления об окончании аренды.
Арендодатель имеет право запросить пересмотр арендной платы (engager une action en réévaluation du loyer), если указанная в договоре прежняя арендная плата меньше минимальной арендной платы, публикуемой префектом вашего департамента. В таком случае, арендодатель должен обратиться к арендатору с предложением о пересмотре арендной платы (см. образец письма), как минимум за 6 месяцев до окончания срока действия договора аренды. Однако новая арендная плата не может превышать минимальную арендную плату, публикуемую префектом департамента.
При отсутствии предложения о внесении изменений или уведомления о прекращении действия договора со стороны собственника или арендатора, договор аренды продлевается автоматически и, в таком случае, арендная плата может быть пересмотрена раз в год, если один из пунктов договора позволяет это сделать.
Какую формальную процедуру необходимо выполнить?
Арендодатель должен направить предложение о внесении изменений на имя арендатора не позднее 6 месяцев до окончания срока действия договора аренды (см. образец письма). Это обращение должно соответствовать статье 17-2 закона от 6 июля 1989.
Обращение должно содержать информацию, объясняющую повышение стоимости аренды:
- минимум 6 ссылок на жилье в муниципалитетах, входящих в состав агломерации с населением более одного миллиона человек;
- 3 ссылки, если речь идет о любых других географических зонах.
Ссылки на арендную плату должны давать представление о размере арендной платы, устанавливаемой в той же местности в отношении сопоставимых жилых помещений. Каждая ссылка должна содержать название улицы, частичное указание номера дома (десятки), указание на этаж квартиры и наличие лифта, сведения о площади жилья и количестве его основных комнат, о наличии дополнительных пространств, состоянии оборудования (туалет, ванная комната, отопление и т.д.), о качестве и дате постройки дома, сроке проживания арендаторов (более или менее трех лет), а также об уровне арендной платы без включения коммунальных услуг.
Собственник, предложивший повысить арендную плату, ни в каком случае не имеет права отправлять вам уведомление о прекращении действующего договора аренды. Арендатор может принять предложение об изменении арендной платы, направив собственнику свое письменное согласие. Также арендатор имеет право отказаться от предложения, письменно проинформировав собственника о своем несогласии (см. образец письма), или не отвечая арендодателю, если речь идет о четырех месяцев до окончания срока действия договора аренды. В таком случае, собственник и арендатор обращаются в департаментскую комиссию по урегулированию споров (commission départamentale de conciliation), чей офис обычно находится в префектуре. Они отправляют в эту комиссию заказное письмо с уведомлением о вручении (lettre recommandée avec avis de réception) или письмо в электронном виде (см. образец письма).
Комиссия по урегулированию споров пригласит на прием обе стороны и постарается найти решение, которое удовлетворит и арендодателя, и арендатора. В ходе урегулирования, арендатор может предоставить собственные ссылки на арендные платы сопоставимого типа жилья. Комиссия выносит свое заключение в течение двух месяцев.
Если соглашение не будет достигнуто до окончания срока действия договора аренды, собственник заинтересован в обращении в суд (tribunal judiciaire). Однако прежде всего он обязан обратиться в департаментскую комиссию по урегулированию споров.
Если до истечения срока действия текущего договора аренды не было обращения в суд и не было достигнуто соглашение сторон, договор продлевается на прежних условиях, т.е. со старой арендной платой, на 3 года, если арендатор – физическое лицо, или на 6 лет, если арендатор - юридическое лицо (общество (société), страховая компания).
Повышение арендной платы в таком случае будет применяться постепенно в соответствии с достигнутым соглашением или по решению судьи.
Продление аренды может быть предметом письменного договора или поправки, содержащей информацию о новой сумме арендной платы.
🔗 Полезные ссылки
- Dossier facile - сервис для формирования досье:
- Dossier du locataire sur service public - сервис для формирования досье арендатора на сайте государственных услуг
❓FAQ
Что такое «зимний мораторий» (trêve hivernale)?
В течение «зимнего моратория» (trêve hivernale), с 1 ноября до 31 марта следующего года, арендодатель-собственник не имеет права выселить арендатора или арендаторов, в том числе путем вмешательства комиссара юстиции или силовых структур, даже если есть судебное решение или основания для выселения (например, недоплата долга по арендной плате, причинение ущерба имуществу, несоблюдение правил совместного проживания в многоквартирном доме (règlement de copropriété) и т.д.).
В течение периода «зимнего моратория» запрет на выселение не касается следующих случаев:
- арендаторы пользуются возможностью переезда в новое жилье, соответствующее их потребностям и составу семьи;
- арендаторы жилых помещений, расположенных в здании, на который наложен ордер о небезопасном состоянии жилья (arrêté de mise en sécurité);
- наличие сквоттеров, проникших в жилье незаконно или путем взлома (речь идет о проникновении силой), независимо от того, является ли это жилье основным местом жительства или дополнительным;
- сквоттеры занимают гараж или земельный участок при наличии судебного постановления об их выселении. Такое постановление отменяет или сокращает действие «зимних каникул»;
- супруги, сожители или партнеры по PACS (аналог договора о гражданском браке), где могло произойти семейное насилие, при наличии судебного решения о выселении.
Если арендатор и арендодатель не могут прийти к соглашению и рассматриваемая ситуация не является исключением, последнему придется дождаться окончания «зимнего моратория», чтобы вернуть себе жилье.
Собственник, не соблюдающий «trêve hivernale» и пытающийся любыми способами заставить арендатора покинуть жилье в этот период, совершает преступление.
За это деяние грозит тюремное заключение на срок до трех лет и штраф в размере 30 000 евро.
Будущий соарендатор: что нужно знать о совместной аренде жилья (colocation)?
Совместная аренда жилья – это когда несколько человек снимают одно и то же жилье (за исключением супружеской пары или пары, состоящей в PACS – аналоге договора о гражданском браке). При совместной аренде можно арендовать меблированное или немеблированное жилье.
Совместная аренда жилья бывает двух типов:
- с заключением единого договора аренды (bail unique): все соарендаторы подписывают один и тот же договор аренды (contrat de location);
- с заключением индивидуального договора аренды (bail individuel signé): каждый из соарендаторов подписывает индивидуальный договор аренды (contrat de location indépendant) с арендодателем.
В случае оформления единого договора аренды
- Подписание договора аренды: все соарендаторы подписывают один и то же договор.
- Страхование жилья:
- каждый соарендатор заключает собственный договор страхования жилья;
- или один из соарендаторов заключает договор страхования жилья.
Страховые компании предлагают специальные условия в случае совместной аренды жилья:
- Жилье: каждый соарендатор является арендатором всего жилого помещения. У арендаторов нет лично выделенного для него помещения.
- Залог (dépôt de garantie): требуется внести только один общий залог.
- Арендная плата: как и в случае с залогом, выплачивается одна общая арендная плата в пользу арендодателя.
- Положение о солидарном обязательстве (clause de solidarité): чаще всего в едином договоре содержится положение о солидарном исполнении обязательства по оплате. Если один из соарендаторов не платит арендную плату, его соседи также несут ответственность за невыплаченную сумму.
- Поручительство (la caution): собственник имеет право потребовать предоставления поручительства. Поручитель(и) может взять на себя обязательства перед одним или несколькими арендаторами. Физическое или юридическое лицо может поручиться солидарно за всех арендаторов. В документе, подписанном поручителем, должно быть указано имя арендатора, выезд которого прекращает поручительство.
В случае оформления индивидуального договора аренды
- Подписание договора аренды: каждый соарендатор подписывает договор от своего имени с владельцем жилья.
- Страхование жилья: каждый соарендатор должен заключить собственный договор страхования.
- Жилье: каждому соарендатору предоставляется приватная зона (спальня).
- Залог: каждый соарендатор вносит свой собственный залог.
- Арендная плата: каждый соарендатор платит арендную плату отдельно.
- Положение о солидарной ответственности (clause de solidarité): положения о солидарной ответственности нет. Соарендаторы не несут ответственности не несут ответственности за неуплату арендной платы друг друга.
- La clause de solidarité : il n’y a pas de clause de solidarité. Les colocataires ne sont pas responsables des impayés de loyer des autres occupants.
- Поручительство (la caution): собственник имеет право потребовать поручительство.
Как и в случае с обычной арендной, вы можете претендовать на помощь в зависимости от вашей личной ситуации и уровня доходов:
- la garantie Visale: помощь в составлении пакета документов для аренды, если у вас нет поручителя;
- l’aide MOBILI-JEUNE: если вам меньше 30 лет, вы проходите профессиональное обучение и арендуете жилье, которое является вашим основным местом жительства;
- l’avance LOCA-PASS: поможет вам оплатить расходы на переезд;
- l’aide Mon Job Mon logement : если вы переезжаете в жилье, которое находится ближе к месту учебы или работы;
- жилищные пособия - allocations logement : Apl, Alf и Als, помощь, предоставляемая Caf или MSA.
Обратите внимание, что помощь на жилье также можно получить, если вы планируете организовать совместное проживание (collocation) с одним из родственников.
Как происходит прекращение совместной аренды?
Вы или ваши соарендаторы можете покинуть жилье до окончания срока аренды. Вы должны отправить уведомление (envoyer un congé) своему арендодателю с соблюдением правил предварительного уведомления:
- его необходимо отправить как минимум за 3 месяца при съеме немеблированного жилья (за исключением случаев, когда жилье находится в густонаселенной зоне или при наличии уважительной причины, например, в случае изменений, связанных с работой – mutation professionnelle) ;
- за 1 месяц при съеме меблированного жилья.
Уход одного из соарендаторов: каковы последствия?
При едином договоре аренды
- Неуплата арендной платы: соарендатор, подавший уведомление о выезде, несет солидарную ответственность за уплату арендной платы оставшимися соарендаторами в течение шести месяцев после истечения срока предварительного уведомления (six mois après la fin de son préavis).
- Арендная плата: оставшиеся соарендаторы должны платить арендодателю всю арендную плату, даже если новый соарендатор не найден.
- Возврат залога (restitution du dépôt de garantie): арендодатель может оставить весь залог при себе. Соарендаторы могут договориться между собой о возмещении уходящему соседу его доли.
- Поиск нового соарендатора: оставшиеся соарендаторы не могут навязывать собственнику жилья собственных кандидатов.
При индивидуальном договоре аренды
- Арендная плата: соарендатор платит только свою арендную плату, даже если не нашелся новый соарендатор.
- Возврат залога (restitution du dépôt de garantie): собственник должен вернуть залог в течение одного или двух месяцев после выезда арендатора в зависимости от состояния помещения на момент отъезда (état des lieux de sortie).
- Выбор нового соарендатора: собственник может искать другого соарендатора на место выехавшего.
Мы - пара, хотим снять жилье. Что необходимо учитывать?
Вы проживаете в свободных отношениях (union libre) ?
Имя только одного из вас будет фигурировать в договоре
Если вы уже являетесь арендатором (locataire) и подписали договор аренды самостоятельно, вы можете разместить своего партнера в своем доме без необходимости указывать его имя в договоре аренды и без обязательства информировать арендодателя. Действительно, как арендатор, вы имеете право бесплатно разместить человека в своем доме.
Каковы последствия того, что только одно имя фигурирует в договоре?
Если вы решите не добавлять имя вашего партнера в договор аренды, то размещаемое вами лицо не будет иметь никаких прав на это жилье. Кроме того, только вы будете нести ответственность за выплату арендной платы вашему арендодателю. В этом случае, если вы решите покинуть жилье, ваш партнер тоже должен будет из него выехать.
В случае вашего расставания, арендодатель не обязан давать разрешение на то, что ваш партнер (имя которого не фигурирует в договоре аренды) останется в жилье, если он или она захочет этого.
Можно ли добавить партнера в договор аренды в качестве соарендатора?
Вы можете попросить арендодателя добавить Вашего сожителя в договор аренды, но арендодатель может принять или отклонить это предложение.
Однако, если ситуация в отношениях вашей пары изменится, и вы вступили в брак или заключите PACS (аналог гражданского брака), вы можете возобновить запрос, предоставив доказательство оформления PACS или брака. В этом случае ваш арендодатель будет обязан принять присоединение вашего партнера к договору аренды (accepter l'ajout de votre conjoint(e) au bail).
Вы оба являетесь арендаторами
Если вы хотите арендовать жилье вдвоем, обратите внимание, что договор очень часто включает положение о солидарной ответственности (clause de solidarité). Этот пункт обязывает вас обоих оплатить всю арендную плату и дополнительные платежи. Таким образом, независимо от того, решили ли вы разделить расходы на жилье, в случае неуплаты, арендодатель может в индивидуальном порядке потребовать от любого из вас оплатить всю причитающуюся сумму.
В случае расставания или развода, вы должны прийти к соглашению и определить, кто из вас оставит жилье за собой.
Каждый из вас имеет право подать предварительное уведомление об отъезде самостоятельно и в любое время. Однако, если в договоре содержится положение о солидарной ответственности, супруг или сожитель, подавший уведомление, продолжает нести ответственность за любые долги по аренде в течение 6 месяцев после истечения срока предварительного уведомления (за исключением случая, когда в течение этого периода в жилье заезжает другой арендатор). Напоминаем, что в зависимости от вашей ситуации и местоположения жилья (густонаселенная зона), период уведомления (préavis) составляет один или три месяца.
Вы состоите в PACS?
Если вы уже арендуете жилье и подписали договор аренды от своего имени, вы можете сохранить этот договор на свое имя и разместить в жилье своего партнера. В этом случае, если вы решите покинуть жилье, ваш партнер не имеет никаких юридических прав на это жилье, поскольку он или она не является арендатором. Он должен будет также покинуть жилье.
Si vous êtes déjà locataire de votre logement et que vous avez signé votre contrat de location seul, vous pouvez choisir de conserver ce contrat à votre nom et d’héberger votre conjoint dans le logement. Dans cette situation, si vous décidez de partir du logement, votre conjoint n’a aucun droit sur le logement puisqu’il n’en est pas locataire. Il devra donc également quitter les lieux.
Однако в случае смерти или оставления жилья ваш партнер может запросить трансфер договора аренды и остаться в этом жилье.
Вы также можете добавить имя партнера в договор аренды. Тогда вы должны вместе запросить это у арендодателя, который не сможет вам в этом отказать (в отличие от случая с сожительством - couple en union libre).
А знаете ли вы?
Если вы решите расторгнуть PACS, вы будете нести ответственность за выплату арендной платы до тех пор, пока запись о расторжении вашего PACS не будет сделана в вашем акте гражданского состояния, даже если один из вас покинет жилье. Если вы не можете прийти к согласию и оба хотите сохранить жилье, спор может быть разрешен судебным постановлением.
Вы состоите в браке?
Если вы состоите в браке, вы и ваш супруг являетесь соарендаторами по договору аренды, даже если только один из супругов изначально подписывал договор аренды. Кроме того, вы оба несете солидарную ответственность за своевременное внесение арендной платы.
Не забудьте уведомить арендодателя об оформлении брака, если изначально только вы подписывали договор аренды, чтобы арендодатель включил в договор имя вашего супруга.
Если вы решите вместе выехать из жилья, вам необходимо написать письмо на имя арендодателя.
В случае развода вы несете ответственность за внесение арендной платы до тех пор, пока развод не будет зарегистрирован в вашем гражданском состоянии, даже если один из вас покинет жилье. Как и в случае с PACS, если вы не можете договориться о том, кто оставит жилье за собой, спор может быть разрешен судебным постановлением.
Кому следует подавать заявку на оптоволоконное соединение (raccordement de fibre optique)?
Ваш дом уже подключен к оптоволоконной сети:
Если ваша квартира или дом уже подключены к оптоволоконной сети, вы, как арендатор, можете запросить подключение (demander le raccordement). Это осуществляется за счет вашего оператора оптоволокна. Это быстрая процедура: ваш оператор подключает оптоволокно во время визита к вам домой.
Ваш дом не подключен к оптоволоконной сети:
Вы должны сообщить арендодателю о ваших планах подключить оптоволоконную сеть, отправив ему заказное письмо (lettre recommandée).
В многоквартирном доме с долевой собственностью (copropriété)
Если многоквартирный дом является жилищным товариществом (copropriété), вы должны обратиться с просьбой об установлении оптоволокна к арендодателю и управляющей компании (syndic). Также арендодатель может самостоятельно направить запрос в управляющую компанию многоквартирного дома.
Ваше обращение должно стать предметом вопроса для повестки дня следующего общего собрания собственников (assemblée générale des copropriétaires). Если запрос будет принят, работы по подключению будут выполнены. Управляющая компания и ваш арендодатель должны позаботиться о подключении здания к оптоволокну.
В частном доме
Если ваш дом находится в подходящем районе, вы можете подключить его к оптоволокну, при этом арендодатель не имеет права отказать вам. Данное подключение осуществляется за счет Вашего оператора оптоволоконной сети.
Личный опыт авторов и читателей
Если вы хотите поделиться личным опытом или предложить новую информацию по этой статье, напишите нам.