Статья опубликована 13/11/2023 • Последние изменения 04/05/2025
Съем жилья во Франции — это не просто поиск подходящей квартиры, а настоящее испытание, особенно, если вы в этой стране недавно. В отличие от от привычной нам системы, здесь не вы выбираете дом, а наоборот: владелец жилья выбирает себе достойных квартирантов.
Но мы поможем вам пройти этот квест. Из статьи вы узнаете, как собрать досье, которое понравится арендодателю.
Самое важное, что нужно знатьКак подготовить досье арендатораЧто может входить в досьеКак подготовиться к просмотру?Что важно для арендодателяЧто важно для будущего арендатораЗаключение🔗 Полезные ссылки❓FAQ📚 ГлоссарийЛичный опыт авторов и читателей
Самое важное, что нужно знать
- Во Франции аренда жилья всегда сопровождается сбором досье арендатора — без него невозможно даже попасть на просмотр. Обычно просят: паспорт и ВНЖ, трудовой договор или справку от работодателя, последние три зарплатных листа (fiches de paie), налоговую декларацию (avis d’imposition), справку об учебе или стажировке (для студентов), документы от гаранта (если доход нестабилен или ниже необходимого уровня), доказательство текущего проживания, выписку с банковского счёта — все что может зарекомендовать вас, как ответственного плательщика.
- Обговорите заранее с владельцем список документов, которые он/она ожидает увидеть. Закон ограничивает перечень документов, которые арендодатель имеет право запросить. Он не может требовать, например, историю банковских транзакций или медицинские справки. Все переданные документы подпадают под действие законодательства о защите персональных данных (GDPR): их нельзя использовать вне контекста аренды, хранить без причины или передавать третьим лицам. Если вы не получили жильё, досье должно быть удалено.
- Владелец может попросить уже оформленную страховку на жилье (assurance d’habitation) или расписку от гаранта (caution), если ваш доход не превышает арендную плату минимум в 3 раза.
- Чтобы повысить шансы, рекомендуется заранее подготовить досье в электронном виде через государственную платформу DossierFacile. Это официальный инструмент, позволяющий делиться проверенными документами с владельцами через защищённую ссылку.
- На просмотре жилья важно произвести хорошее впечатление. Приходите на осмотр квартиры в опрятном виде. Арендодатель будет выбирать между несколькими кандидатами, ориентируясь не только на досье, но и на вас. Четко отвечайте на вопросы, будьте вежливы и заинтересованы. Придерживайтесь официального и аккуратного стиля общения.
- Заранее осмотрите район. На встрече с арендодателем задайте все интересующие вопросы о жилье от уборки подъезда до напора воды в ванной. Проверьте, как работает отопление, нет ли плесени. Поинтересуйтесь, по какой модели оплачиваются коммунальные услуги, какая остается мебель и бытовая техника.
Читайте также: Как искать жилье в частном секторе Гарант для съема жилья Налоговая декларация Как открыть счет в банке Colocation | совместная аренда Финансовая помощь при переезде Перевозка и хранение вещей во Франции Временное жилье Как получить социальное жилье EDLE | Что сделать при заселении в квартиру Поиск работы CDI, CDD | основные положения Alternance | обучение через работу Работать во время учебы Стажировка во время учебы Бракосочетание PACS | Пакт гражданской солидарности Развод Смерть во Франции
Как подготовить досье арендатора
Во Франции аренда жилья — это формальная и конкурентная процедура, особенно в крупных городах. Чтобы у вас были реальные шансы получить понравившуюся квартиру или студию, необходимо подготовить полное и убедительное досье арендатора (dossier de location).
Чтобы вас всерьез рассматривали как потенциального арендатора (locataire), важно заранее собрать максимально полное досье. Именно на его основе арендодатель (bailleur) будет принимать решение — сдавать ли вам жилье. Чем убедительнее ваша папка с документами, тем выше шансы получить контракт.
Обычно досье просят еще при первом контакте с арендодателем, который происходит онлайн, и тем, у кого неполный пакет документом, даже не назначают встречу. Считается также хорошим тоном принести досье с оригиналами документов на первый осмотр квартиры.
Существует онлайн-сервис «Dossier Facile (locataire)», через который арендатор может загрузить необходимые документы и поделиться ими с арендодателем. В свою очередь, арендодатель может также создать аккаунт на «Dossier Facile (propriétaire)», чтобы предложить будущему арендатору использовать данный онлайн-сервис.
Что может входить в досье
- Удостоверение личности: паспорт и вид на жительство.
Арендатор может предоставить копию документов, однако арендодатель имеет право потребовать увидеть оригиналы.
- Подтверждение текущего жилья (justificatif de domicile): квитанции об оплате аренды за последние 3 месяца, справка от последнего арендодателя об отсутствии задолженностей по оплате, квитанции об оплате коммунальных услуг…
- Документы о доходах и занятости: справка об учебе или договор о прохождении стажировки для студентов, трудовой договор, справки о зарплате за последние 3 месяца (fiche de paye) или справка от работодателя (attestation d’employeur) с информацией о занимаемой должности, уровне заработной платы, начале вступления в рабочие обязанности и, при необходимости – длительности испытательного срока, налоговая декларация за предыдущий год (avis d’imposition), выписка с банковского счета.
- Договор гаранта и его документы – важно, если у вас нестабильный доход или вы студент. Гарантами могут быть родственники, друзья, работодатель, банк или государство.
Если речь идет о физическом лице, то гарант предоставляет:
- удостоверение личности и подтверждение легальности проживания во Франции
- документы о доходах и занятости: трудовой договор, зарплатные листы, а также документы, подтверждающие уплату налогов
Либо на этапе подписания контракта (на усмотрение арендодателя) либо сразу после него потребуется оформить страховку (assurance habitation) и внести залог (dépôt de garantie).
По этой ссылке вы можете ознакомиться с Декретом 2015-1437 от 5 ноября 2025 года, устанавливающим список документов, которые может потребовать арендодатель:
Читайте также: Как искать жилье в частном секторе ВНЖ | Вид на жительство Поиск работы CDI, CDD | основные положения Alternance | обучение через работу Работать во время учебы Стажировка во время учебы Гарант для съема жилья Налоговая декларация Как открыть счет в банке Colocation | совместная аренда Временное жилье Как получить социальное жилье EDLE | Что сделать при заселении в квартиру
Как подготовиться к просмотру?
На данном этапе вы сможете понять, полностью ли удовлетворяет выбранное жилье вашим критериям. Одновременно просмотр — это возможность для арендодателя познакомиться с вами. Как правило, вы будете далеко не единственным кандидатом на съем жилья: арендодатель будет выбирать между всеми потенциальными арендаторами, пришедшими посмотреть квартиру (дом).
Что важно для арендодателя
Конечно, это не собеседование о приеме на работу, однако первое впечатление может сыграть большую роль. Не забывайте, что владелец жилья доверяет вам свою собственность.
Вопросы, которые волнуют собственника:
- Сможете ли вы стабильно оплачивать аренду?
- Будете ли вы поддерживать квартиру в хорошем состоянии?
- Останетесь ли вы в этом жилье на достаточно долгий срок?
Приходите на встречу в опрятном виде и постарайтесь расположить к себе собственника. Если вы произведете впечатление ответственного человека, это большой плюс.
Что важно для будущего арендатора
Учитывая, что процесс аренды во Франции непростой и чаще всего жилье снимается на долгий срок, важно максимально точно понять, насколько оно соответствует вашим ожиданиям. Не стесняйтесь задавать вопросы — от этого зависит ваш комфорт на месяцы, а то и годы вперёд.
Проверка арендодателя
- Запросите документы, подтверждающие право арендодателя на сдачу жилья в аренду.
- Запросите документ, удостоверяющий личность арендодателя.
- Запишите все контактные данные арендодателя, чтобы иметь возможность связаться с ним в любой момент.
Осмотрите район
Обратите внимание на транспорт, магазины, школы, детские площадки, доступные формы досуга. Запишите важные для вас критерии.
Задайте уточняющие вопросы на встрече с арендодателем
- Когда жильё будет доступно?
- На какой срок аренда?
- Есть ли стиральная (сушильная, посудомоечная) машина или место для нее?
- Предусмотрена ли парковка? Входит ли она в стоимость?
- Есть ли кладовка или другое место для хранения?
- Разрешены ли животные? Какие?
Если арендуете квартиру, уточните
- Есть ли домофон и лифт?
- В каком состоянии подъезд и лестничная клетка?
- Где почтовый ящик и место для сбора мусора?
- Есть ли место для детской коляски и велосипеда?
Если арендуете дом, поинтересуйтесь
- Если есть сад, оставляет ли арендодатель какие-либо инструменты (газонокосилку (tondeuse), инструмент для стрижки живой изгороди (taille-haie)? Если нет, то вам придется ими обзавестись.
- Какая в доме модель отопления и его средняя стоимость?
- Подключен ли дом к канализационной системе (tout-à-l’égout) или там установлен отстойник (fosse septique), требующий обслуживания?
Проверьте техническое состояние жилья
- Напор воды (pression d’eau) — включите одновременно несколько кранов, душ и смойте воду в унитазе.
- Отопление (chauffage)— включите систему отопления и проверьте, чтобы каждая комната отапливалась отдельно.
- Плесень (moisissures)— проверьте углы стен, пространство за мебелью, дно шкафов, ванную комнату — все места, где может появляться плесень. Наличие плесени может означать, что помещение плохо вентилируется, или туда попадает вода, устранением утечки которой никто не занимался ранее.
- Шумоизоляцию (insonorisation) — при просмотре жилья, обратите внимание на шум. Попросите кого-нибудь громко говорить или включить музыку в коридоре, чтобы понять, мешает ли вам шум. Обратите внимание на инфраструктуру рядом: есть ли бары, школы, стадионы или спортплощадки. При возможности, организуйте визит вечером — это время, когда наибольшее количество соседей находится дома.
- Энергетическую экспертизу: перед тем как передать квартиру новым арендаторам владельцы проводят экспертную оценку энергетического уровня квартиры. Этот документ содержит следующую информацию: насколько окна и стены держат тепло, в каком состоянии электропроводка, какие есть риски природных бедствий (наводнение и т.п.).
Вместо проведения экспертизы вы можете запросить Энергетический паспорт (Diagnostic de performance énergétique — DPE). Он показывает, насколько жильё энергоэффективно: сколько оно потребляет энергии и сколько выбрасывает парниковых газов. Жильё классифицируется по 7 категориям — от A (наиболее энергоэффективное) до G (наименее энергоэффективное).
Франция постепенно запрещает сдачу в аренду жилья с плохими энергетическими показателями. Это часть государственной политики по борьбе с некачественным и неэкологичным жильём (logements énergivores). С 1 января 2025 года нельзя сдавать в аренду жильё с энергетическим сертификатом класса G (это также касается продления или автоматического возобновления договора аренды). Начиная с 2028 года это правило будет распространяться на жильё класса F, а с 2034 года — на жильё класса E.
Это касается:
- как новых арендных договоров
- так и продлений и автоматических возобновлений существующих договоров
Таким образом, жильё, не соответствующее минимальным стандартам DPE, должно быть отреновировано или переведено в другой статус (например, собственное жильё) до этих сроков.
Другие вопросы
- Мебель. Если жилье меблировано и текущий арендатор ещё не выехал — уточните, что останется, чтобы избежать недоразумений.
- Коммунальные услуги. Уточните входит ли в стоимость аренды электричество, отопление, горячая и холодная вода и по какой модели рассчитываются коммунальные.
Существуют две модели расчета коммунальных услуг:
- charges au réel — вы платите авансом, затем производится перерасчет
- charges au forfait — фиксированная сумма, не зависящая от потребления
Читайте также: Административные формальности при переезде EDLE | Что сделать при заселении в квартиру EDLS | Что сделать при окончании аренды
Заключение
Съем жилья во Франции — это процесс, где подготовка играет решающую роль. Полное и аккуратно оформленное досье арендатора, уверенное поведение на просмотре, знание своих прав и обязанностей, а также внимательное отношение к деталям — всё это значительно повышает шансы на успех. Использование официальных цифровых сервисов, таких как DossierFacile, не только облегчает процедуру, но и помогает защитить ваши персональные данные. Помните: на аренду жилья здесь смотрят как на серьёзную сделку, в которой важно произвести хорошее впечатление и показать себя надёжным, ответственным человеком.
🔗 Полезные ссылки
- DossierFacile — сервис для формирования досье на официальном сайте французской администрации
- Официальный перечень подтверждающих документов, которые могут быть затребованы у арендатора
- Сайт национального агентства жилищной информации (ANIL)
❓FAQ
Если я вижу в объявлении, что charges compris, значит ли это, что арендодатель оплачивает все коммунальные и жилищные услуги?
Да, это так. Но, если вы превышаете разумные пределы потребления, то вас могут обязать доплатить разницу.
Получается, что в процессе поиска подходящего жилья мы должны предоставить арендодателю всю личную информацию при том, что нет уверенности, что мы именно его снимем, кто ответит за сохранность персональных данных?
Досье арендатора действительно содержит большое количество чувствительной личной информации: копии удостоверений личности, данные о доходах, адрес проживания, справки от работодателя и т. д. Это вызывает закономерные вопросы о конфиденциальности и защите данных.
Вот как это регулируется и защищается во Франции:
- Закон ограничивает список документов, которые арендодатель имеет право запросить. Это закреплено в декрете n° 2015-1437 от 5 ноября 2015 года. Например, арендодатель не имеет права требовать выписку из банковского счёта с транзакциями, досье о задолженностях, данные о состоянии здоровья и т. д.
- Вся информация, переданная арендодателю, считается персональными данными. Он обязан соблюдать Общий регламент по защите данных (RGPD / GDPR), не передавать его третьим лицам без вашего согласия, не использовать его в других целях (например, для рекламы или проверки кредитной истории). Если вы не получили жильё, арендодатель должен уничтожить досье. Согласно статье 6 GDPR, он не имеет права хранить ваши документы без юридического основания.
- Государственный онлайн-сервис DossierFacile позволяет создать безопасное цифровое досье, которое проходит проверку и сертификацию. Вы можете делиться им с арендодателями через временные ссылки, не раскрывая документы напрямую. Это снижает риск утечки информации и повышает вашу надёжность в глазах арендодателя.
Разглашение личной информации — это во Франции уголовно-наказуемое деяние.
Если арендодатель нарушил конфиденциальность или использовал ваши данные незаконно:
- Направьте письменное требование об удалении досье.
- Сообщите о нарушении в CNIL (национальный орган по защите данных).
- В случае серьёзного нарушения — подавайте заявление в полицию: разглашение личной информации — уголовно наказуемое деяние во Франции.
📚 Глоссарий
Assurance habitation — страхование жилья. Обязательно для арендатора, покрывает ущерб, причинённый жилью или соседям
Attestation d’employeur — справка от работодателя, подтверждающая трудоустройство, должность, доход и дату начала работы
Avis d’imposition — налоговая декларация за предыдущий год, подтверждающая доход
Bailleur — арендодатель, владелец жилья, сдающий его в аренду
Bail d'habitation/contrat de location — договор аренды
Carte d’identité — удостоверение личности. Может быть французская ID-карта, паспорт, ВНЖ
Caution — расписка от гаранта
CAF/ MSA — фонд семейных пособий/cельскохозяйственныt социальныt фонды — позволяют сократить расходы на оплату аренды
Charges au forfait — фиксированная сумма коммунальных расходов, не зависящая от потребления
Charges au réel — модель оплаты коммунальных услуг на основании фактического потребления. Производится перерасчёт в конце года
Charges locatives (charges) — коммунальные расходы, которые арендатор оплачивает отдельно или в составе ежемесячной суммы
Chauffage — система отопления
Сlause de solidarité — положение о солидарном исполнении обязательства по оплате при совместной аренде
Сolocation — совместная аренда, при которой несколько человек (не состоящих в браке или PACS — аналог «гражданского» брака, делят одно жилье
Dépôt de garantie — залог, вносимый при подписании контракта. Обычно составляет сумму одного месяца аренды без учёта коммунальных услуг
Dossier de location — комплект документов, предоставляемый арендатором для заключения договора аренды
État des lieux d’entrée — акт о состоянии жилья при въезде. Подробный документ с описанием состояния каждой комнаты, оборудования, показаний счётчиков
État des lieux de sortie — акт о состоянии жилья при выезде. Чтобы вернуть залог, жильё должно быть в том же состоянии, что и при въезде
Fiche de paye — платежная ведомость, справка о заработной плате за определённый период (обычно за 3 месяца)
Fosse septique — септик, автономная система канализации, требующая регулярного обслуживания
Garantie / Garant — поручительство. Лицо или организация, готовые покрыть арендные обязательства арендатора в случае его неплатежеспособности
Garantie Visale — депозит, предоставляемый группой Action Logement, которая также выступает гарантом
Insonorisation — шумоизоляция. Важный критерий при выборе жилья, особенно в многоквартирных домах
Justificatif de domicile — подтверждение текущего места жительства. Например, квитанции об оплате аренды, коммунальные счета, письмо от предыдущего арендодателя
Locataire — арендатор, съёмщик жилья
Loyer — арендная плата
LOCA-PASS — беспроцентный кредит на выплату залога
Moisissures — плесень. Может свидетельствовать о проблемах с вентиляцией или влажностью.
Ordonnance de protection — охранный ордер, выданный судьёй по семейным делам в случае регистрации факта домашнего насилия
PACS — аналог гражданского брака
Рression d’eau — напор воды
Рréavis — уведомление арендодателю
Tondeuse / Taille-haie — садовая техника: газонокосилка и инструмент для подрезки живой изгороди. Актуально при аренде частного дома
Tout-à-l’égout — центральная система канализации
Visite de l’appartement — осмотр квартиры
Личный опыт авторов и читателей
Хотите поделиться своим опытом или задать вопрос о жизни во Франции? Этот раздел создан специально для обмена идеями и историями наших читателей.
Телеграм • Instagram • Facebook • YouTube • Форма обратной связи